Stop Arnaques n°85 mai/jun 2012
Stop Arnaques n°85 mai/jun 2012
  • Prix facial : 3,90 €

  • Parution : n°85 de mai/jun 2012

  • Périodicité : bimestriel

  • Editeur : Lafont Presse

  • Format : (210 x 270) mm

  • Nombre de pages : 68

  • Taille du fichier PDF : 11,5 Mo

  • Dans ce numéro : crédit et surendettement, comment s'en sortir.

  • Prix de vente (PDF) : 1 €

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10 cas pratique Ma locataire ne paie plus son loyer depuis plusieurs mois. Cela fait 6 ans que je loue un appartement (à la sortie d’Annemasse) à la même personne. Mais depuis 3 ans, ma locataire a du mal à payer son loyer de 520 € /mois et depuis juillet 2011, elle ne paie plus du tout (sauf une seule fois où elle m’a donné 290 €). Elle travaille sur Lyon et se sert de cet appartement un peu comme d’une résidence secondaire. J’aimerais savoir comment faire pour récupérer mon argent et pour que ma locataire quitte mon appartement ? Comment doit agir Laure ? • Depuis plusieurs mois, Laure ne voit pas la couleur de son argent. Sa locataire ne paie plus son loyer mais de son côté, Laure doit faire face à des dépenses incontournables telles que les impôts ou encore les réparations s’il y a lieu. On comprend aisément qu’aujourd’hui elle en ait assez et qu’elle veuille trouver une solution à son problème.• Pour commencer, le fait que sa locataire utilise le logement « un peu comme• Le bail dont se prévaut Laure est en principe régi par la loi du 6 juillet 1989, à condition de concerner effectivement une résidence principale. Si le locataire fait usage des locaux à titre de résidence secondaire, le bailleur peut revendiquer l’application des seules dispositions des articles 1708 et suivants du Code civil, correspondant au droit commun du louage.• Laure doit faire délivrer à sa locataire un commandement de payer les loyers arriérés, et la sommer de justifier de ce que les locaux lui servent bien d’habitation principale. Ensuite, Laure devra saisir le tribunal pour solliciter la résiliation du bail.• Laure obtiendra a minima cette résiliation sur le fondement des loyers impayés (avec éventuellement une suspension de cette résiliation si des délais de paiement sont octroyés par le juge et respectés par la locataire). Elle se donne en outre une chance supplémentaire en arguant une résidence secondaire » joue en la faveur de Laure même si la définition de cette utilisation auprès des tribunaux est très stricte comme l’explique M e Gusdorf. Disons que ce point peut être un plus dans son dossier. En revanche, ce qui ne fait aucun doute, c’est le non-paiement des loyers : c’est en se basant sur ce critère que Laure peut engager la procédure et saisir le tribunal afin de solliciter la résiliation du bail. Les conseils de M e Audrey Gusdorf * Stop Arnaques - mai-juin 2012 du caractère secondaire de l’habitation. Il faut cependant savoir que les tribunaux se livrent à une appréciation assez stricte d’une telle situation. Ainsi, la pluralité de domiciles ne permet pas à elle seule de qualifier de secondaire une habitation louée à titre de résidence principale, pas plus que le fait que le locataire ne s’y rende que le week-end du fait de son activité professionnelle éloignée. D’autres critères factuels sont examinés : à quel titre est assuré le locataire, où est-il inscrit sur les listes électorales, où paye-t-il ses impôts, où reçoit-il son courrier, est-il connu du voisinage ?...• Ainsi, le fondement principal et concret de l’action de Laure reste le non-paiement des loyers ; l’habitation à titre secondaire des locaux confortera sa demande mais reste trop aléatoire pour motiver en ellemême l’engagement d’une procédure. * Avocate au barreau de Paris immobilier POINT DE DROIT Article 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 Le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. Aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement en raison de son origine, son patronyme, son apparence physique, son sexe, sa situation de famille, son état de santé, son handicap, ses mœurs, son orientation sexuelle, ses opinions politiques, ses activités syndicales ou son appartenance ou sa non-appartenance vraie ou supposée à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée. En cas de litige relatif à l’application de l’alinéa précédent, la personne s’étant vu refuser la location d’un logement présente des éléments de fait laissant supposer l’existence d’une discrimination directe ou indirecte (...). Articles 1708 et suivants du Code civil Il y a deux sortes de contrats de louage : celui des choses et celui d’ouvrage.• Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celleci s’oblige de lui payer.• Le louage d’ouvrage est un contrat par lequel l’une des parties s’engage à faire quelque chose pour l’autre, moyennant un prix convenu entre elles. Ces deux genres de louage se subdivisent encore en plusieurs espèces particulières : on appelle « bail à loyer », le louage des maisons et celui des meubles ; « bail à ferme », celui des héritages ruraux ; « loyer », le louage du travail ou du service ; « bail à cheptel », celui des animaux dont le profit se partage entre le propriétaire et celui à qui il les confie (...).
cas pratique POINT DE DROIT ArticleL.1.234-1 du Code du travail Lorsque le licenciement n’est pas motivé par une faute grave, le salarié a droit : 1° s’il justifie chez le même employeur d’une ancienneté de services continus inférieure à 6 mois, à un préavis dont la durée est déterminée par la loi, la convention ou l’accord collectif de travail ou, à défaut, par les usages pratiqués dans la localité et la profession ; 2° s’il justifie chez le même employeur d’une ancienneté de services continus comprise entre 6 mois et moins de 2 ans, à un préavis de 1 mois ; 3° s’il justifie chez le même employeur d’une ancienneté de services continus d’au moins 2 ans, à un préavis de 2 mois. Toutefois, les dispositions des 2° et 3° ne sont applicables que si la loi, la convention ou l’accord collectif de travail, le contrat de travail ou les usages ne prévoient pas un préavis ou une condition d’ancienneté de services plus favorable pour le salarié. ArticleL.1.237-1 du Code du travail En cas de démission, l’existence et la durée du préavis sont fixées par la loi, par convention ou accord collectif de travail. En l’absence de dispositions légales, de convention ou accord collectif de travail relatifs au préavis, son existence et sa durée résultent des usages pratiqués dans la localité et dans la profession. Un décret en Conseil d’État détermine les modalités d’application du présent article. Comment doit agir Lisa ? ● Changer de travail n’est pas toujours de tout repos comme nous le démontre Lisa dans son courrier. Rappelons pour commencer que, selon les articlesL.1234- 1 etL.1237-1 du Code du travail, le préavis est obligatoire. Cependant, il peut y avoir négociation avec l’employeur afin de ne pas l’effectuer dans sa totalité. Mais, en cas d’échec des négociations, si l’employeur refuse, alors le salarié est tenu de faire son préavis. Sans accord favorable écrit de la part de son patron, Lisa ne peut malheureusement rien faire et est dans ● Par principe, le préavis est dû. Le contrat de travail à durée indéterminée peut être rompu par l’employeur ou le salarié, sous réserve qu’un préavis réciproque soit respecté. En l’espèce, Lisa a démissionné le 16 février ; son préavis étant de 2 mois, il s’achève le 16 avril. Mais son nouvel emploi débute le 3 avril. ● L’employeur peut accepter une dispense de préavis ; auquel cas, il n’est pas redevable de l’indemnité compensatrice de préavis. Un écrit est recommandé, sans quoi Lisa ne peut pas prouver l’accord de son employeur. ● L’employeur peut aussi refuser. Le salarié doit alors effectuer le préavis. Si Lisa décide de ne plus venir travailler, l’employeur peut suspendre le paiement de son salaire. ● Il peut aussi réclamer une indemnité de préavis, correspondant au salaire de la période vie pro Mon employeur ne veut pas négocier mon préavis. En février, j’ai appris que mon entretien d’embauche avait été satisfaisant et que l’on m’offrait le poste que je visais, pour commencer dès le 3 avril. Étant donné que j’ai un préavis de 2 mois à réaliser dans mon entreprise actuelle, j’ai remis ma lettre de démission en main propre à mon patron le 16 février en demandant s’il était possible d’effectuer uniquement 1 mois et demi de préavis. Par oral, il m’a répondu que c’était d’accord mais j’ai eu beau lui demander une confirmation écrite, il ne me l’a pas donnée. Or, le 15 mars, il m’annonce qu’il faut que je fasse finalement tout mon préavis, soit jusqu’au 16 avril ! J’ai déjà confirmé à mon nouveau patron ma présence dès le 3 avril ! Que puis-je faire ? Me mettre en arrêt maladie l’obligation de travailler jusqu’au 16 avril. ● Car si elle ne vient pas durant les 15 derniers jours de préavis, elle risque d’avoir des sanctions financières comme nous l’explique M e Durrieu-Diebolt. Par ailleurs, si elle décide de se mettre en arrêt maladie, elle ne peut de toute façon pas aller travailler chez son nouvel employeur. La meilleure solution pour Lisa est encore d’aller trouver son nouvel employeur, de lui expliquer la situation et de ne prendre son nouveau poste qu’à la fin du préavis de l’ancien. Les conseils de M e Durrieu-Diebolt* non travaillée et des dommages et intérêts (cass. soc. 9 mai 1990, n°88-40044, BC V n°209). Dans cette situation, l’employeur peut être tenté de retenir, sur le montant des salaires et indemnités versés au salarié à son départ, l’indemnité compensatrice de préavis due par ce dernier. Mais, il ne peut effectuer cette compensation de son propre chef et doit la demander devant les juges (cass. soc. 28 avril 1994, n°90-46044, BC V n°155). ● La maladie survenant pendant le préavis n’en suspend pas le cours. Le préavis se terminera à la date initialement prévue (cass. soc. 28 juin 1989, n°86-42931, BC V n°473). Mais en principe, un salarié n’a pas le droit de travailler pour un autre employeur pendant cette période de maladie. *Avocate au barreau de Paris Stop Arnaques - mai-juin 2012 11



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