Le Parisien Economie n°427S 27 avr 2015
Le Parisien Economie n°427S 27 avr 2015
  • Prix facial : 1,20 €

  • Parution : n°427S de 27 avr 2015

  • Périodicité : hebdomadaire

  • Editeur : Le Parisien Libéré

  • Format : (278 x 374) mm

  • Nombre de pages : 28

  • Taille du fichier PDF : 4,9 Mo

  • Dans ce numéro : championnes inattendues de la création d'entreprise.

  • Prix de vente (PDF) : gratuit

Dans ce numéro...
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20 ARGENT PATRIMOINE INVESTISSEMENT Le parking, un bon créneau Acheter un parking pour le louer à un tiers constitue aujourd’hui l’un des placements immobiliers les plus rentables du marché. Quelques exemples de prix Ville Prixdeventemédian * Loyermoyen ParisVI e 64000 € 225 € Lyon Marseille ParisXI e Bordeaux ParisXIX e Lille Toulouse Dijon Entre la baisse du nombre de places de parking (85 615 supprimées en surface dans Paris intra-muros de 2001 à 2011), l’augmentation du prix des horodateurs (+11% à +50% selon les arrondissements parisiens depuis le 1er janvier 2015) et la hausse annoncée des amendes de stationnement à compter de 2016, les emplacements pour garer sa voiture en toute tranquillité sont de plus en plus recherchés. Une chance à saisir pour les investisseurs, qui souhaitent acheter une ou plusieurs (DR.) L’AVIS DE... LE PARISIEN ÉCONOMIE I LUNDI 27 AVRIL 2015 23500 € 105 € 21500 € 125 € 20000 € 150 € 18000 € 77,50 € 17500 € 110 € 15500 € 72,50 € 11500 € 80 € 7750 € 60 € *Leprixmédianestceluiquiindiquequelamoitiédestransactionsonteucoursàunprixinférieur et l’autre moitié à un prix supérieur. Sources : Neopark, www.vente-parking.com et www.location-parking.com Julien BEDOUET auteur du livre « Réussir son investissement dans les parkings et les garages » * Quels conseils donnez-vous à un particulier qui souhaite investir dans un parking ? Pour qu’une place de stationnement soit rentable, il faut avant tout qu’elle trouve à se louer. Il est donc indispensable de vous assurer qu’il existe une demande de location dans la zone où elle se situe. Pour ce faire, vous devez réaliser une étude de terrain, c’est-à-dire vous rendre plusieurs fois et à différentes heures de la journée dans le quartier pour constater si les automobilistes peinent ou non à se garer. Il est également important de contrôler qu’il n’existe pas de grands parkings municipaux à proximité et que la construction de tels bâtiments n’est pas prévue dans les mois à venir. Comment calculer le rendement d’un bien pour évaluer s’il s’agit ou non d’une bonne affaire ? Il ne faut surtout pas vous contenter de diviser le milibris_before_rename (LP/Gaël Cornier) « Une place de stationnement doit avant tout pouvoir se louer » montant de votre investissement par les loyers annuels tirés de sa location. Car vous n’obtenez alors qu’un rendement brut qui correspond à une réalité tronquée. Afin d’évaluer avec précision les bénéfices, vous devez prendre en compte tous les frais inhérents à son acquisition : frais de notaire, charges de copropriété, taxe foncière et impôt sur les revenus locatifs. Comment mettre toutes les chances de son côté pour rentabiliser son investissement ? En fixant le bon prix de location. Car si celui-ci est trop élevé, vous resterez avec votre parking vide sur les bras. Et, à l’inverse, s’il est trop bas, vous mettrez plus de temps à rentabiliser votre achat. Pour trouver le tarif le plus juste, n’hésitez pas à procéder par comparaison en vous informant des loyers pratiqués dans le secteur. Soyez également vigilant au moment de choisir vos locataires. Rien ne vous empêche de leur demander un dépôt de garantie correspondant à un ou plusieurs mois de loyers, ou même la caution d’une tierce personne. * éditions Maxima, 24,80 euros, février 2015. places de stationnement dans un parking fermé en vue de les louer. Le principal avantage de ce placement par rapport à un bien immobilier classique, c’est qu’il ne nécessite pas une mise de départ importante. A titre d’exemple, le prix médian pour un parking dans la capitale s’établit à 24 500 euros contre 70 100 euros pour une chambre de bonne, selon les notaires de Paris. Les rentabilités affichées sont intéressantes, de l’ordre de 5 à 7% brut en général. Par ailleurs, les conditions de location sont particulièrement souples. « Louer un box, un garage ou une place indépendamment d’un appartement ne relève pas de la loi du 6 juillet 1989 propres aux locaux à usage d’habitation. Il s’agit d’un contrat de gré à gré soumis aux règles du Code civil », précise Charlie Porte, directeur de l’activité immobilière du groupe Néopark, spécialisé dans l’achat et la vente de parking. Les contraintes nouvellement créées par la loi Alur ne s’appliquent donc pas : revalorisation annuelle, durée du contrat, préavis, modalités de résiliation… « Chaque propriétaire est libre de fixer ses propres règles au moment de la rédaction du bail de location » rappelle Antoine Gannat, directeur de l’agence immobilière Era à Boulogne-Billancourt (Hautsde-Seine). Risques locatifs restreints Quant aux risques locatifs, ils sont très restreints. « En matière de parking, il n’existe aucun cadre légal relatif aux expulsions. Si un locataire ne paie pas malgré plusieurs courriers envoyés en recommandé avec accusé de réception, le propriétaire peut résilier le contrat quand il le souhaite et bloquer l’accès à la place de stationnement sans passer par une décision de justice », insiste Charlie Porte. Mieux encore, à la différence d’un bien standard qui nécessite des travaux réguliers de rafraîchissement, « un emplacement n’implique pas ou peu de rénovation particulière donc pas de frais d’entretien récurrents », souligne Antoine Gannat. Seules ombres au tableau de cet investissement à première vue idéal : des frais de notaires relativement élevés compte tenu du montant de l’achat (respectivement 2 000 et 2 700 euros environ pour des parkings payés 10 000 et 20 000 euros) et une éventuelle taxation à la TVA, au-delà de 32 900 euros de loyers annuels encaissés. Enfin, il peut y avoir des restrictions de location prévue dans le règlement de copropriété de l’immeuble où se situe le bien (interdiction de louer les places de stationnement à des personnes extérieures à la résidence, par exemple) : bien vérifier ce point avant de se lancer, sous peine de réduire à néant l’intérêt de ce placement. ANNE-LISE DEFRANCE LES RÈGLES À RESPECTER Si l’emplacement du parking apparaît comme le critère essentiel au moment d’investir, d’autres facteurs jouent dans sa rentabilité future. Ses dimensions Bien que la plupart des places de stationnement et de box mesurent 2,5 m x 5m, il n’existe aucune règle en la matière. D’un parking à l’autre, la superficie peut donc varier énormément. De manière générale, préférez les places de parking de grande dimension car elles se louent plus cher. De même, veillez à ce que la hauteur soit suffisante pour permettre à une voituré équipée d’un coffre de toit d’y stationner sans difficulté. Son accessibilité Manœuvrer dans un parking n’est jamais chose aisée. Pour éviter de décourager d’éventuels locataires, assurez-vous qu’il soit facile de se garer sur l’emplacement, ou encore de circuler sans érafler sa carrosserie dans les rampes d’accès menant aux étages. N’hésitez pas à tester l’accessibilité globale avec votre propre véhicule. Soyez enfin vigilant sur la présence d’un ascenseur. L’idée de devoir monter à pied du troisième sous-sol peut en dissuader certains. Sa sécurité Un parking, notamment souterrain, n’est pas forcément un lieu très rassurant. Pour mettre toutes les chances de votre côté au moment de trouver un locataire, privilégiez les parcs sécurisés et bien entretenus. Pensez à vérifier que les sorties de secours et les systèmes d’alarmes soient bien visibles et surtout accessibles. Ou encore, que le portail d’entrée et l’éclairage fonctionnent correctement. Informez-vous également quant aux conditions d’accès. Faut-il disposer d’un badge pour y pénétrer ou des personnes non autorisées peuvent-elles s’y introduire, augmentant le risque de dégradation ? EN SAVOIR PLUS SE DOCUMENTER Un collectif de particuliers investisseurs : www.parking-garage.info Le blog d’un investisseur : www.parkinggarage.fr
VIE PROFESSIONNELLE CARRIÈRES 21 Les secrets d’une réunion réussie Trois cadres français sur quatre avouent volontiers être souvent dissipés en réunion. Auraient-ils quelques excuses ? A charge, pour les manageurs, d’instaurer de bonnes pratiques. A quoirêventlesFrançaisenréunion ? Qu’ellesetermineau plus vite, souvent. Selon une récente étude de l’Ifop, 92% des cadres participent à au moins une réunion par semaine d’une durée moyenne de une heure et dix-neuf minutes. « C’est trop à tous points de vue, observe Olivier Moch, consultant en communication.Onfaittropderéunions,trop longues, et qui partent dans tous les sens. » Quel manageur n’a jamais entendu qu’une réunion n’avait « encore serviàrien » ? « Ilfautdéjàsavoir que la concentration moyenne d’un adultesesitueautourde40minutes et qu’au-delà, une partie du temps est perdue, explique Olivier Moch. Mais surtout, ces rendez-vous ne sont pas assez cadrés. Une première mesure à prendre est de fixer un ordredujouretdes’ytenir.C’est trop souvent un « fourre-tout » où chacun s’exprime à tort et à travers. » Au passage, le consultant invite aussi les manageurs à s’interroger sur le nombre de participants (DR.) Julia KALFON psychosociologue et coach en intelligences collectives « La principale erreur des manageurs est d’animer leurs réunions de la même façon à différents moments de la journée. Or, il y a un moment idéal qui, à part le lundi, reste le début de matinée. À l’inverse, après le déjeuner, c’est plus compliqué : la digestion n’est pas un mythe, les énergies à gérer sont différentes et l’animation ne peut pas être la même. Le matin, on peut très bien être sur une réflexion de fond, collective, de façon posée. L’après-midi, il faut que chacun soit plus actif. L’animateur peut alors privilégier du brainstorming, des réunions debout ou des formules où les participants pourront bouger et échanger. Si on se trompe, c’est contre-productif. L’après-midi, il faut être dans la sollicitation : interpeller les gens et leur poser des questions. Si on se contente d’une information descendante et s’ils n’ont pas de rôle actif, ils ne seront pas attentifs. Ensuite, il suffit de se tenir à son objectif sans déborder. Le temps d’attention optimale, scientifiquement prouvé, est de 40 minutes car on fonctionne par cycles d’attention de 20 minutes. Mais au bout de deux cycles, on décroche… » milibris_before_rename L'AVIS DES INTÉRESSÉS (DR.) (Getty Images/Reza Estakhrian) conviés. « Selon les sujets, un grand nombre d’entre eux peut être dispenséderéunion.Cequipermetde gagner encore en efficacité et en temps de travail. » « Le problème des réunions, c’est qu’elles se transforment souvent en discussions à bâtons rompus, déplore le psychologue Alain Thiry. Les participants ont tendanceàprendrelaparoleetàexprimer leur avis sur tout, d’une part parcequ’ilsontdeschosesàdire, mais aussi pour des questions de posture. » Ce spécialiste en communication recommande à la fois unordredujourstrictetuneanimation rigoureuse. « Pour corriger cet écueil, il suffit souvent d’un tableau ou d’un paperboard où l’animateur liste les observations formulées au fur et à mesure. Cela l’autorise à synthétiser certains propos trop longs et à éviter des redites. Cela facilite la compréhension pour tous et c’est plus constructif. » Au final, nos experts recommandent une plus grande discipline. « Quelques règles simples mais rigoureuses peuvent tout changer », abonde Patrice Joulia. Ce formateur recommande notamment de limiter l’usage des téléphones portables en réunion. « Pourmapart,j’essaiede donner l’exemple, témoigne ce formateur.Pournepasêtredérangé,je paramètre un message spécifiant que je rappellerai mes interlocuteurs plus tard. J’y gagne en efficacitéetlaréunionpasseplusvite. » Marie FOUGERES professeure d’anglais à Montreuil (Seine-Saint-Denis) « Longtemps, je me suis demandé comment rendre les réunions de l’Education nationale plus efficaces. J’ai vécu aux États-Unis où j’ai participé à des réunions qui me semblaient moins fastidieuses. Làbas, les animateurs m’ont paru plus pragmatiques. On ne sort pas d’une réunion sans avoir répondu aux questions prévues. La durée est fixée à l’avance et on s’y tient. Et suivant l’heure de la réunion, on prévoit parfois à boire ou à manger. De mon côté, j’ai aussi essayé d’aller plus loin et d’acquérir quelques techniques de management supplémentaires. J’ai ainsi compris qu’il y avait plusieurs sortes de réunions et qu’il faut différencier les réunions d’information, de recherche ou de travail. Pour ne pas sortir avec un sentiment d’inachevé et de frustration, mieux vaut envoyer un mail au préalable pour préparer un ordre du jour et permettre à chacun de préparer et d’optimiser son intervention en amont. Il faut aussi bien définir les rôles à l’avance : savoir qui va animer et, éventuellement, désigner quelqu’un pour rédiger un compte-rendu. Enfin, je confirme que le rythme biologique est essentiel. » Laproblématiqueestréelle : 81% des cadres interrogés par l’Ifop confessent pratiquer une double activité en réunion comme écrire des mails, mais aussi dessiner ou… organiser leurs prochaines vacances. « Cette rigueur est d’autant plus importante qu’elle facilite de nouveauxmodesderéuniondeplusen plus courants avec le nomadisme des salariés ou le télétravail, commente Caroline Del Torchio. Consultante au cabinet Identité RH, cette spécialiste intervient souvent dans l’organisation de vidéoconférences. « A distance, certaines erreursnepardonnentpas.Maissile manageur est ponctuel, tient un planning, respecte l’ordre du jour et sait répartir la parole, le moment peutêtreutileetagréable. » CÉLINE CHAUDEAU EN SAVOIR PLUS A LIRE Animez vos réunions : Méthodes et outils pour conduire vos groupes avec succès, de Julia Kalfon, avril 2015, éditions Dunod, 224 pages.15,90 €. Managers, communiquez mieux avec vos collaborateurs, de Olivier Moch, éditions Edipro, mars 2015, 192 pages. 27 €. La conduite de réunion, de Roger Mucchielli, ESF Editions, 2014, 209 pages. 22,35 €. La PNL (programmation neurolinguistique) en réunion : trouvez ensemble des solutions... intelligentes, de Alain Thiry, éditions De Boeck, 112 pages, 2010. 22 €. A CONSULTER La dernière étude de l’Ifop (2015) sur les cadres en réunion : www.ifop.com LES MESURES À PRENDRE Choisir son horaire. En évitant le lundi à la première heure, privilégier le matin pour les réunions exigeant une réflexion de fond et, en cas de réunion l’après-midi, adapter son mode d’animation. Respecter une durée. Essayer de commencer à l’heure et veiller à ne pas dépasser les 50 minutes pour ne pas perdre complètement l’attention des participants. Fixer un ordre du jour. Pour ne pas transformer la réunion en discussion à bâtons rompus, établir une problématique ou un ordre du jour qui peut être envoyé aux participants avant. Distribuer la parole. Enfin, à l’aide d’un support, rédiger au fil de la réunion les points importants qui ont été évoqués pour éviter les répétions et recadrer les intervenants si nécessaire. ÉCONOMIE « Le Parisien libéré » 25, avenue Michelet 93408 Saint-Ouen Cedex Tél. 01.40.10.30.30 Société par actions simplifiée Commission paritaire n°0120C85979 Président : Intra-Presse représentée par Jean HORNAIN Principal associé : Intra-Presse Jean HORNAIN, Directeur de la publication Eric HERTELOUP, DGA et éditeur Stéphane ALBOUY, Directeur des rédactions du « Parisien » et « d’Aujourd’hui en France » RÉDACTION Responsable de la rédaction : Bénédicte Alaniou balaniou@leparisien.fr Editing et réalisation : Marianne Blériotmbleriot@leparisien.fr Rédaction : Agence Accroche-Press’, Chloé Coursaget, Charlotte Robinet PUBLICITÉ/AMAURY MEDIAS Directeurs généraux adjoints : Anne Browaeys, 01.41.04.97.61 Philippe Fromantin, 01.40.10.53.02 PUBLICITÉ COMMERCIALE Directeur commercial : Roland Aouizerate, 01.41.04. 97.78 raouizerate@amaurymedias.fr ANNONCES EMPLOI Directeur de la publicité : Muriel Petit, 01.40.10.53.22mpetit@amaurymedias.fr IMPRESSION Sicavic Saint-Ouen (93400) ABONNEMENT Le Parisien : 0.811.875.656 (coût d’un appel local) LE PARISIEN ÉCONOMIE I LUNDI 27 AVRIL 2015



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