Le Fil Dentaire n°159 mars 2020
Le Fil Dentaire n°159 mars 2020
  • Prix facial : gratuit

  • Parution : n°159 de mars 2020

  • Périodicité : mensuel

  • Editeur : COLEL

  • Format : (210 x 297) mm

  • Nombre de pages : 68

  • Taille du fichier PDF : 105 Mo

  • Dans ce numéro : pièges anatomiques en implantologie conduit par le CEIOP.

  • Prix de vente (PDF) : gratuit

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cOnSEIL eXPeRT ImmObILIeR PROFeSSIONNeL eT PeRSONNeL  : QUELLE STRATÉGIE FISCALE POUR 2020 ? JULIEN FRAYSSE Expert-Comptable 60/LEFILDENTAIRE.COM La pierre est une valeur sûre, scande t’on partout dans les médias à hue et à dia. Il est vrai que dans la durée, l’évolution du marché immobilier a fait ses preuves et les heureux propriétaires d’appartements ou de maisons dans nos grandes agglomérations ont généralement fait de belles opérations à la revente. Mais la taxation des biens immobiliers n’a fait que s’accroître au fil du temps, que ce soit en matière d’impôt sur le revenu mais également de prélèvements sociaux. Ces derniers s’élevaient à 1.1% en 1991…ils sont aujourd’hui de 17.20% ! Quel bond ! Finalement, la politique c’est assez simple  : expliquer sur les ondes que l’on ne procède à aucune hausse d’impôts mais en cachette, relever les taux de CSG-CrdS. Sur le plan fiscal, le régime de base, quelle que soit la nature de votre investissement, est celui des revenus fonciers. C’est grosso modo l’équivalent du régime des bénéfices non commerciaux. Même si comparaison n’est pas raison, le contribuable, de façon simpliste, est taxé sur la différence entre les loyers encaissés et les charges payées. L’inconvénient majeur du régime des revenus fonciers est qu’il est particulièrement couteux durant la phase de financement du bien. En effet, le capital de l’emprunt lié à l’acquisition de l’immeuble n’est pas déductible. Cela signifie donc que vous êtes amené à payer de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur des revenus que vous ne touchez pas. En fonction de votre tranche marginale d’imposition, l’adition peut donc s’avérer salée. Quand le repas est bon et l’ambiance chaleureuse, la facture du restaurateur est vite digérée mais lorsque à vos revenus professionnels on doit ajouter un revenu foncier fictif, c’est l’indigestion assurée ! Et peu importe qu’il s’agisse d’immobilier professionnel ou personnel.
Prenons un exemple  : vous procédez à l’acquisition des murs de votre cabinet pour un montant de 500 000 euros financés sur 15 ans. Le loyer du marché est de 36 000 euros par an. Le loyer permet juste de rembourser l’emprunt. En clair, votre SCI ne dégage pas de trésorerie. rien ne rentre dans votre poche. Sur le plan fiscal, dans le régime des revenus fonciers, vous allez pouvoir déduire quelques dépenses  : assurance, taxe foncière (souvent mise en pratique à la charge du locataire), frais de gestion et intérêts d’emprunt…mais avec le niveau des taux actuels, qui en plus font gonfler les prix, vous n’aurez pas grand-chose à déduire. Estimons à 6000 euros les frais déductibles. Cela signifie en pratique que vous devrez rajouter 36 000 – 6 000 = 30 000 euros à votre revenu imposable, dans la tranche marginale. Si celle-ci est de 41%, ces 30 000 euros supplémentaires vous coûteront  : l impôt sur le revenu  : 12 300  € l prélèvement sociaux  : 5 160  € soit un total de 17 460 euros Comment allez-vous payer ces 17 000  € d’impôts complémentaires ? il n’y a pas de miracle en la matière  : avec vos revenus du travail, déjà soumis à l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales. C’est le serpent qui se mord la queue  : l’impôt appelle l’impôt. J’augmente mes revenus pour payer des impôts supplémentaires. De très nombreux contribuables ont opté pour le régime des revenus fonciers. Pourquoi ? parce qu’au terme de leur investissement immobilier, on leur a promis qu’ils ne paieraient pas d’impôts et de prélèvements sociaux sur leur plus-value. Il est vrai que lorsqu’on investit dans l’immobilier, qu’il soit professionnel ou privé, c’est parce qu’en tant qu’investisseur, on espère toujours réaliser une plus-value. Mais il faut bien avouer que c’est parfois loin d’être le cas, notamment sur de l’immobilier professionnel. Ce n’est pas parce que j’ai acheté un bien 400 000 euros, que j’ai réalisé 200 000 euros de travaux, que je revendrai plus tard mon bien au moins 600 000 euros. Sur de l’immobilier spécialisé, en fonction de l’emplacement, de la ville, du quartier, etc., la plus-value est loin d’être automatique. Il est vrai que le régime fiscal des revenus fonciers sait récompenser les investisseurs patients  : exonération totale d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Sinon lorsque l’immeuble cédé est détenu depuis plus de 5 ans, la plus-value est diminuée d’un abattement pour durée de détention dont le montant varie selon qu’il s’agisse d’impôt sur le revenu ou de prélèvements sociaux  : l pour le calcul du montant imposable à l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème ; 4% pour la 22ème année ; l pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux, l’abattement est de 1.65% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème, 1.60% pour la 22ème année, 9% pour chaque année au-delà de la 22ème. Mais pour un praticien, dans sa trentaine ou jeune quadragénaire, déjà en phase d’acquisition de sa résidence principale, en phase d’investissement dans tous les domaines, ces charges fiscales complémentaires peuvent vite devenir insupportables. La perspective lointaine d’une exonération d’impôt sur de potentielles plus-values relève du mirage. La priorité, c’est le quotidien, les échéances d’emprunt, de cotisations sociales et d’impôt sur le revenu auxquels il faut déjà faire face. C’est la raison pour laquelle, en matière d’immobilier professionnel, le régime de l’impôt sur les sociétés présente des avantages certains  : l optimisation du taux réduit d’IS de 15%, l déduction des droits d’enregistrement, frais d’agence immobilière et honoraires du Notaire, l amortissement fiscal du coût de la construction (hors terrain), l dissociation entre votre fiscalité personnelle et la fiscalité de votre bien immobilier. L’opacité de la SCI à l’IS déconnecte l’imposition de votre immobilier de vos revenus professionnels, déjà lourdement taxés. L’inconvénient, c’est à long terme, en cas de revente du bien, si l’on souhaite sortir « one shot », toute la trésorerie. En effet, deux niveaux de taxation seront opérés  : l 1er étage  : la SCI paie l’IS sur la plus-value constatée l 2 ème étage  : la fiscalité sur les dividendes s’applique lors de la distribution de la trésorerie aux associés. Soyons pragmatique  : comment vous garantir que dans 22 ans, vous serez exonéré d’impôt sur le revenu sur vos plus-values dans le régime des revenus fonciers ? Nous ne savons même pas quelle fiscalité s’appliquera en 2021. Ce que nous savons, c’est que les revenus fonciers et les prélèvements sociaux sont une invention franco-française. L’impôt sur les sociétés, a contrario, est international. Les pays sont en compétition fiscale pour attirer des capitaux étrangers, soumis à l’IS. Pour ce qui est de l’immobilier personnel, il demeure une niche, qui permet de « vivre à l’impôt sur les sociétés et mourir à l’impôt sur le revenu », c’est la location meublée. Particulièrement adaptée aux petites surfaces, elle combine, amortissement du coût de la construction, possibilité de déduction des frais d’acquisition et taxation à la sortie des plus-values selon le régime des revenus fonciers. Plutôt un bon compromis, vous ne trouvez pas. Il faut bien évidemment respecter le cahier des charges de la location meublée et s’exposer à un turnover plus important des locataires. La contribution foncière des entreprises est due. Sa tarification varie selon les villes. Une réflexion doit donc être menée sur vos différents actifs immobiliers. Optimisez-vous sur le plan fiscal votre patrimoine immobilier ? Quelles marges de manœuvre avez-vous ? Quel est l’horizon de détention des biens en votre possession ? En ce début d’année 2020, le diagnostic s’impose. dentairement votre. Julien Fraysse - expert-comptable Tél.  : 09 81 65 82 51 jfraysse@fr.oleane.com - www.fraysse-julien.com LE FIL DENTAIRE N°159/61



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