L'Immobilier des Notaires n°5 oct/nov/déc 2013
L'Immobilier des Notaires n°5 oct/nov/déc 2013
  • Prix facial : gratuit

  • Parution : n°5 de oct/nov/déc 2013

  • Périodicité : semestriel

  • Editeur : Notariat Services

  • Format : (210 x 297) mm

  • Nombre de pages : 84

  • Taille du fichier PDF : 7,9 Mo

  • Dans ce numéro : immobilier... le rapport à la clé !

  • Prix de vente (PDF) : gratuit

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Bon à savoir ! Pour réussir son investissement locatif, il faut, en priorité, choisir le bien pour ses qualités intrinsèques (situation, desserte, coût d’utilisation…). Les avantages fiscaux contribuent à améliorer la rentabilité du projet, mais ne doivent en aucun cas être les seuls critères de choix. DOSSIER Dans tous les cas, les ressources du locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds et le montant des loyers est encadré. > Les gains Pour un logement acheté 150 000 €, l’économie réalisée après déduction des avantages du dispositif Duflot sera de 27 000 €. Ce qui résulte du calcul suivant : 150 000 x 18% = 27 000 €, soit 3 000 € par an durant 9 ans, à retrancher de sa feuille d’impôts. Combinaison 2 Emprunter au meilleur coût Les taux d’intérêt ont atteint des niveaux record puisqu’ils sont désormais passés en dessous de la barre des 3% ! Mais la courbe d’évolution des taux est en train de s’inverser, c’est le moment de profiter d’un contexte encore largement favorable aux emprunteurs. > Les bonnes formules Dans l’idéal, un logement locatif doit se financer intégralement à crédit, car vous percevez des loyers. Avantage : vous conservez votre épargne et vous souscrivez une assurance décès invalidité qui protège vos proches en cas d’accident de la vie. Mais dans cette hypothèse, les mensualités de remboursement du prêt risquent de dépasser les revenus locatifs, et vous devrez puiser dans vos ressources et fonds propres pour honorer vos échéances. Préférez donc la solution qui consiste à recourir à l’apport personnel et l’emprunt. Votre banquier sera tout à fait sensible à votre capacité d’autofinancement et vous pourrez bénéficier de taux encore meilleurs que ceux généralement pratiqués. Prévoyez donc d’apporter 20 à 30% du montant de votre acquisition et d’emprunter le 12 reste sur une durée moyenne. Et utilisez, en priorité, une part de votre épargne disponible, livret A, LDD… qui est la plus faiblement rémunérée. > Les gains En plus des taux historiquement bas qui permettent d’augmenter son pouvoir d’achat, il est possible, dans le cadre d’un investissement locatif, de déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus nets fonciers. Le surplus d’intérêts non déduit est reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Une disposition qui allège un peu plus le coût du financement. Combinaison 3 Activer les aides à l’investissement Statut de bailleur privé et logement social ne sont pas incompatibles. Avec le Prêt locatif social (PLS), l’investissement immobilier est largement sécurisé. D’une part, il répond à une réelle demande locative, et d’autre part, il permet de réaliser une acquisition immobilière à des conditions extrêmement avantageuses ! > Les bonnes formules « Pour louer sûrement », telle pourrait également être l’abréviation du dispositif PLS ! Les avantages de ce prêt sont nombreux, car les conditions d’octroi sont bien encadrées et les risques de l’opération immobilière limités. En effet, le montant minimum du prêt accordé est égal à au moins 50% du prix de revient de l’acquisition. Il peut représenter jusqu’à 100% du prix du projet, déduction faite des subventions et de l’apport personnel. La durée de remboursement est, quant à elle, de 30 ans maximum. La particularité du PLS réside dans son taux, révisable, indexé sur celui de la rémunération du Livret A. Les variations s’avèrent très limitées
même si le taux évolue tous les 6 mois. Règlementés, les frais de dossier ne peuvent dépasser 700 €. Enfin, c’est l’établissement prêteur qui détermine la formule à souscrire pour garantir le prêt. Coût d’acquisition réduit, conditions de financement avantageuses, besoins locatifs abondants… il faut, au préalable, obtenir une décision d’agrément favorable du préfet ou du délégataire des aides à la pierre pour prétendre au PLS. Cette étape sert aussi à l’instruction de la convention APL. Une fois ces documents approuvés par le préfet ou le délégataire, la demande doit être effectuée dans un délai de 6 mois maximum. > Les gains L’acquéreur bénéficie de la TVA à taux réduit de 7%, au lieu de 19,6%, sur le prix de vente du bien. En outre, le propriétaire du logement profite d’une exonération de la taxe foncière durant les 15 premières années de détention. Combinaison 4 Augmenter ses revenus Pour faire de l’immobilier un placement à la fois rentable et sûr, il convient de croiser quelques paramètres liés à la valeur locative, la situation et le prix d’acquisition. Quelques simulations s’imposent, mais le bon sens ne gâte rien. Voici quelques conseils toujours bons à suivre… > Les bonnes formules La rentabilité de votre investissement repose sur la valeur locative du logement. Préférez donc un secteur où la demande est soutenue. Pour vous en assurer, optez pour des villes classées en zone A, A bis et B1, car les besoins y sont les plus importants. Pour retrouver les communes en fonction de leur zone, consultez le site www.legifrance.gouv.fr (Arrêté du 10/08/06). Croisez ces informations avec les projets d’urbanisme en gestation dans les villes qui ont votre préférence. Dans le cadre du dispositif Duflot, les barèmes de loyers (voir tableau) sont définis en fonction de l’appartenance aux différents zonages. 13 Plafonds de loyers mensuels/m 2 Surfaces Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 T3 16,52 € 12,27 € 9,88 € 8,59 € T2 18,17 € 13,50 € 10,87 € 9,45 € T1 19,82 € 14,72 € 11,86 € 10,31 € À ces tarifs de loyers fixés par décret, s’ajoute un coefficient multiplicateur déterminé selon la formule suivante : Plafond de loyer + 19/surface du logement, soit pour un T1 en zone B1 = 11,86 + 19/40 m², ce qui revient à louer 12,33 € /m 2. Assurez-vous, par ailleurs, que votre logement profite de toutes les commodités en termes de transports, services publics et commerces de proximité, car les locataires y seront très sensibles et la plus-value en cas de revente sera plus conséquente. > Les gains Évaluez votre rapport et calculez : ∙ la rentabilité brute = loyer annuel/prix du logement x 100 => Ex. pour un studio acheté 130 000 € et loué 450 € : (450 x 12)/130 000 x 100 = 4,15% ∙ la rentabilité nette = loyer annuel - charges (taxe foncière + charges de copropriété + frais de gestion + CSG)/prix du logement x 100. Christophe Raffaillac ■ Composition des zones - Zone A bis : Paris et sa Petite Couronne. - Zone A : Petite Couronne et Grande Couronne de la région parisienne, Côte d’Azur, Frontière de la Suisse. - Zone B1 : Les agglomérations de plus de 250 000 habitants, Grande Couronne autour de Paris, Annecy, Chambéry, Bayonne, Cluses, Saint-Malo, La Rochelle, pourtour de la Côte d’Azur, Corse, départements d’outre-mer. - Zone B2 : Les agglomérations de plus de 50 000 habitants hors zone B1 et sur décision préfectorale s’il est constaté une nécessité de logement.



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