cette voie, en leur confirmant la faisabilité légale d’apport d’affaires. » des porteurs de projet encore à convaincre ? Le financement participatif a su séduire certains promoteurs immobiliers, essentiellement via des opérations de refinancement de fonds propres 7 et donc via une possibilité d’accroissement de la vitesse de mise en œuvre de nouvelles promotions. Mais les plateformes semblent encore avoir trop peu de projets à soumettre. Pourtant, dès 2016, on a pu constater une évolution dans la typologie de projets 8  : à la promotion résidentielle se sont ajoutées des opérations de marchand de biens, d’aménagement, de commerce, d’hôtellerie, de logistique ou de bureaux… Un élargissement qui n’a visiblement pas suffi à couvrir les besoins d’une demande en progression, notamment en raison de l’entrée sur le marché des investisseurs institutionnels, en à la recherche de rendement. Si cette intrusion revêt certains avantages, car elle est de nature à rassurer et à sécuriser les investisseurs particuliers, on peut déplorer un manque de transparence de la majorité des plateformes en ce qui concerne le niveau réel de la participation des investisseurs professionnels dans les projets financés… En tout état de cause, cela pourrait expliquer tout l’enthousiasme à vouloir relever le plafond des levées de fonds à 8 M € 9, et ainsi à donner accès au financement de nouvelles catégories de projets immobiliers. » un objectif de collecte de 200 M € sur 2018 ? Ainsi le crowdfunding, peut-être à marche forcée, semble s’écarter de sa définition originelle, et profiter de nouvelles typologies d’investisseurs et de projets. Cependant, d’autres éléments peuvent venir contrarier le développement du nombre de projets financés  : les contraintes du marché de l’immobilier. Car il faut également tenir compte de ce point essentiel qu’est le dynamisme du sous-jacent. Or, selon le ministère de la Cohésion des territoires, le premier semestre 2018 est marqué par un assèchement de l’offre, avec une baisse des mises en chantier et une diminution des constructions autorisées. Un climat qui n’est pas de nature à résoudre la problématique du sourcing des projets à financer… On peut en revanche espérer que la diversification des typologies de projets continue à œuvrer. De ce point de vue, la loi ELAN représente une opportunité pour les marchands de biens puisqu’elle permet d’ajuster les normes techniques pour faciliter les opérations de reconversion de bureaux en logements, de remplacer la demande de permis de construire par une autorisation de travaux, d’introduire un bonus de 14,6 Projets immobiliers en crowdfunding 84,3 2,6 (millions € ) 303 constructibilité de +30% pour assurer l’équilibre économique de l’opération, et enfin, suivant les casde ne pas rendre nécessaire la quote-part de 25% de logements sociaux. » une nouvelle concurrence Source  : HelloCrowdfunding D’autres facteurs, au-delà du cadre national, doivent également être pris en compte  : le plan d’action FinTech de la Commission européenne, qui prévoit la création d’un statut pan-européen. Cette nouvelle réglementation pourrait permettre l’arrivée sur le marché français des Contech – start-ups technologiques liées à la conception, au chantier de construction ou de rénovation d’un bien immobilier – et des Proptech – start-ups liées à la commercialisation, gestion et utilisation d’un bien immobilier – étrangères, beaucoup plus développées que les plateformes françaises. Ce qui constituerait pour ces dernières – qui souffrent d’une surcapacité, d’une fragmentation de l’offre, et se différencient actuellement très peu les unes des autres – un danger immédiat mais sans doute salvateur à terme. Les plateformes françaises de crowdfunding immobilier, qui ont certes bouleversé la chaîne de valeur du secteur de l’immobilier, vont donc désormais être concurrencées par une myriade de jeunes entreprises qui, à la différence de nos acteurs nationaux, combinent plusieurs nouvelles briques technologiques (du BIM ou building invesment modeling, à la blockchain, en passant par les « asset back token ») et proposent de nouveaux modèles économiques. N’est-ce pas le moment, pour nos plateformes de crowdfunding, de devenir de véritables acteurs de la Real Estech ? 4 projets en collecte 430 projets en cours 24 projets en retard 235 projets remboursés (7) Etude « Le crowdfunding immobilier  : son fonctionnement, ses enjeux, ses défis », C. Magnier-C. Mahinc, déc. 2015. (8) Etude « Entre attractivité et risques  : quel avenir pour le crowdfunding immobilier ? », C. Magnier-C. Mahinc, juin 2017. (9) Nouveau règlement Prospectus  : projet d’un relèvement à 8 millions d’euros du seuil national en dessous duquel une offre de titres financiers ne donnerait pas lieu d’établir un prospectus européen. Investir autrement Novembre 2018 - N°64 - INFORM@CTIONS <23>