Inform@ctions n°62 nov 17 à avr 2018
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INVESTIR AUTREMENT Crowdfunding immobilier  : le petit placement qui monte… Le financement participatif immobilier séduit les investisseurs. En 2016, il a attiré 68,5 M € de nouveaux capitaux, soit 53% de plus qu’en 2015 1. Une tendance qui se confirme et s’accentue cette année. Car les rendements escomptés - et servis - sont particulièrement alléchants… (1) Source  : « Entre attractivité et risques  : quel avenir pour le crowdfunding immobilier ? », www.etudecrowdimmo.fr, par Céline Mahinc et Chloé Magnier. (2) Baromètre www.hellocrowdfunding.fr, à fin septembre 2017 (3) www.hellocrowdfunding.com/immobilier/barometre/<20> Novembre 2017 - N°62 - INFORM@CTIONS Frédéric Tixier 9,7%  : c’est le taux de rendement moyen généré par les projets de crowdfunding immobilier arrivés à terme, autrement dit remboursés aux investisseurs qui les ont financés 2. Une rentabilité résolument attractive, comparée aux performances aujourd’hui offertes par les placements traditionnels, y compris ceux de la pierre papier. Le crowdfunding immobilier a de fait rapporté deux fois plus que les SCPI d’entreprises (4,63%) l’an dernier… » explosion des projets et des fonds collectés Ce rendement exceptionnel explique le succès croissant de cette nouvelle forme de placement, né aux Etats-Unis, mais réellement implanté sur le marché français depuis à peine cinq ans. Selon les données compilées par Céline Mahinc et Chloé Magnier, co-auteures d’une étude annuelle sur le crowdfunding immobilier, ce sont 68,5 M € qui se sont investis en 2016 dans 161 projets. Contre 44,7 M € sur 115 projets, en 2015. « Ce taux de croissance (+ 53%) est supérieur à celui de l’ensemble de l’industrie du crowdfunding. Et le potentiel du marché français reste conséquent, au regard de la construction annuelle d’immobilier neuf », précise Céline Mahinc, par ailleurs fondatrice du cabinet de conseil Eden Finances. » la promotion immobilière plébiscitée Les projets de promotion immobilière constituent en effet, pour l’instant, les deux tiers des opérations de crowdfunding immobilier. Le financement participatif intervient alors dans le tour de table qui permet de lancer un nouveau programme de construction, aux côtés des fonds propres du promoteur, des emprunts bancaires et des éventuelles ventes sur plan des futurs appartements. Dès que le programme est bouclé et sorti de terre, les promoteurs sont alors en mesure de rembourser les « crowdfunders ». L’horizon de placement est de ce fait assez court  : de 6 à 24 mois en général, 18 mois en moyenne. Le financement peut quant à lui revêtir plusieurs formes. Mais ce sont le plus souvent des obligations, émises par une société ad hoc, qui sont proposées aux investisseurs. » un risque théorique … déjà avéré Ce type de montage n’est évidemment pas sans I risque. Le promoteur peut échouer à commercialiser son programme. Voire faire faillite… Dans les deux cas, les fonds investis sont perdus. Pour l’instant, un seul incident est répertorié  : le défaut de paiement du promoteur Terlat, début 2017. Les sommes évaporées à cette occasion ne représentent toutefois qu’environ 4,5% des fonds levés par le crowdfunding immobilier. Celui-ci souffre néanmoins surtout de sa relative jeunesse  : « les premiers remboursements en crowdfunding ayant débuté en 2016, nous n’avons encore que peu de recul sur les incidents potentiels », reconnaît d’ailleurs Céline Mahinc. » Maturité et diversification Cette nouvelle forme de financement entre toutefois progressivement dans une nouvelle ère. D’abord parce que, selon les données du baromètre hellocrowdfunding 3, le nombre de projets remboursés est en très forte augmentation  : 58 sur les neuf premiers mois de l’année 2017, soit plus de la moitié des remboursements effectués depuis l’origine. Et que les nouveaux projets sont eux-aussi de plus en plus nombreux (153 projets sur les 3 premiers trimestres 2017). Ensuite, parce que le crowdfunding est en train d’étendre son champ d’action. Selon Céline Mahinc, de nouvelles opérations visant à financer directement l’entreprise en charge du projet sont en train d’émerger. « On se rapproche de l’ADN du crowdfunding originel, où la finance participative intervient pour l’entreprenariat », explique-t-elle. Surtout, grâce à l’assouplissement de la position de l’AMF vis-à-vis des projets dédiés à l’investissement locatif partagé, plus risqués et moins liquides, ces derniers vont se multiplier prochainement. » une fiscalité favorable L’essor du crowdfunding immobilier - et des risques qui y sont associés - va de ce fait rester un sujet d’actualité au cours des prochaines années. Si les perspectives de rendement peuvent autoriser à céder, dans des proportions raisonnables, à ce type d’investissement, les précautions d’usage -sélection drastique des projets, vérification du statut et de l’homologation des plateformes… - demeurent indispensables. Cerise sur le gâteau pour les investisseurs tentés par l’aventure  : à la différence de tous les autres placements à « prépondérance immobilière », les opérations de crowdfunding immobilier ne seront pas intégrées dans le futur IFI, et pourront bénéficier de la prochaine « flat tax » réservée aux produits financiers…
FISCALITÉ Réforme fiscale 2018  : une avancée - limitée - pour les actionnaires Le premier projet de loi de Finances de l’ère Macron apporte son lot de nouveautés. Et de surprises. Plutôt favorable à l’épargne financière, la réforme fiscale proposée revient au principe d’un prélèvement forfaitaire sur les produits du capital. Mais n’est pas si favorable à l’investissement en actions qu’il n’y parait. Le grand perdant des propositions gouvernementales est sans contexte l’immobilier physique et la pierre papier… <22> Novembre 2017 - N°62 - INFORM@CTIONS Frédéric Tixier Hausse de la CSG, instauration d’une flat tax sur les produits financiers, recentrage de l’impôt sur le capital sur la seule fortune immobilière  : la mouture 2018 du projet de loi de Finances et de financement de la Sécurité sociale, en cours de discussion parlementaire, instaure une mini-réforme de la fiscalité du patrimoine. Focus sur les principales mesures envisagées. Suppression de l’ISF et instauration d’un impôt sur la « seule » fortune immobilière (IFI) L’actuel Impôt de solidarité sur la fortune serait supprimé et remplacé, à compter du 1er janvier 2018, par un nouvel impôt assis sur les seuls biens immobiliers. Cet Impôt sur la fortune immobilière (IFI) s’appliquerait sur « les actifs immobiliers non affectés à l'activité professionnelle de leur propriétaire », précise le texte de loi, actuellement en discussion. En serait donc exclu toutes les valeurs mobilières, tels que les placements financiers, les livrets d’épargne, les actions… Mais l’assiette de l’IFI est en réalité plus large que le traditionnel « immobilier de rapport », celui-là même qui, selon les termes du président de la République, génère cette fameuse « rente immobilière » que l’IFI est censé imposer. En dépit des multiples réactions des associations et fédérations professionnelles, le projet de loi envisage de soumettre à l’IFI une partie de la valeur des parts des sociétés qui détiennent, directement ou indirectement, un patrimoine immobilier. Les véhicules d’investissement dédiés à l’immobilier d’entreprise - dont l’impact sur l’économie réelle semble pourtant indiscutable - seraient inclus dans l’assiette de l’impôt. SCPI, OPCI, et mêmes titres de foncières cotées en Bourse (voir l’entretien avec Christophe Kullmann) devraient donc rester dans le périmètre de l’impôt sur la fortune. Mieux encore, les actifs immobiliers détenus via un contrat d’assurance vie y seront également soumis, le texte précisant que « la valeur de rachat des contrats d'assurance rachetables exprimés en unités de compte » est incluse « dans le patrimoine du souscripteur, à hauteur de la fraction » de la valeur représentative d’un bien ou d’un droit immobilier. Enfin, visiblement pour couper court à des stratégies d’optimisation de l’impôt, les dettes afférentes aux actifs immobiliers seront bien déductibles, mais sous condition. Le texte prévoit en effet notamment un mécanisme de plafonnement du passif à l’encontre des contribuables détenteurs d'un patrimoine immobilier supérieur à 5 millions d'euros, et financé à plus de 60% par emprunt. Pour le reste, l’IFI conserverait les mêmes modalités d’imposition que l’ISF  : même seuil (1 300 000 euros de patrimoine immobilier), même barème d’imposition, même possibilité d’abattement (30% sur la valeur de la résidence principale), même modalité de plafonnement (à 75% des revenus du cumulde l’IFI, de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux). L’IFI offrirait également les mêmes possibilités de réduction d’impôt en contrepartie de dons à des organismes d’intérêt général. En revanche, la réduction d’ISF pour souscription au capital de PME serait supprimée. Le retour d’une « flat tax » sur les plus-values et revenus financiers Autre réforme d’importance prévue par le projet de loi de Finances  : l’instauration d’un prélèvement forfaitaire unique, dit « flat tax », sur tous les produits de l’épargne (intérêts, dividendes, plus-values mobilières). Cette flat tax serait fixée à 30%  : 12,8% forfaitaire d’impôt sur le revenu, et 17,2% de prélèvements sociaux, compte tenu de la hausse de 1,7%, également programmée 1, du taux de la CSG. Elle s’appliquerait à compter du 1er janvier 2018. Cette mesure constitue en réalité un retour à la situation qui prévalait avant le quinquennat Hollande. C’est en effet au début de sa présidence 2 (1) Cette mesure figure dans le texte du projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2018, présenté le 28 septembre. Ce surplus de CSG, dans le cadre de la flat taxe, ne serait pas déductible de l’impôt sur le revenu. 2) Loi de Finances pour 2013, votée le 20 novembre 2012



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