Époque Times Montréal n°350 18 fév 2013
Époque Times Montréal n°350 18 fév 2013
  • Prix facial : gratuit

  • Parution : n°350 de 18 fév 2013

  • Périodicité : bimensuel

  • Editeur : La Grande Époque Inc.

  • Format : (279 x 559) mm

  • Nombre de pages : 12

  • Taille du fichier PDF : 2,4 Mo

  • Dans ce numéro : les conditions pour que le grand ménage ait lieu, rencontre avec Louise Harel.

  • Prix de vente (PDF) : gratuit

Dans ce numéro...
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6 Immobilier 18 février au 3 mars 2013 ÉpoqueTimes La déclaration de copropriété : un document important ? Le passionné de gestion de copropriétés, Jan Towarnicki, s’est entretenu avec Époque Times de divers sujets concernant la copropriété, ce qui va faire l’objet d’une série d’articles. M. Towarnicki est le directeur général de l’Autogestion Verrières I à V depuis plus de vingt ans, il a œuvré dans tous les secteurs de la gestion et de la construction d’immeubles depuis 1978 et il est également l’un des membres fondateurs du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec, le RGCQ. Nathalie Dieul Époque Times Avant d’acheter une unité dans une copropriété, il vaut mieux se renseigner et se poser quelques questions importantes si vous voulez avoir une bonne expérience. Aurez-vous le droit d’avoir un animal de compagnie chez vous, de mettre du linge à sécher sur le balcon, de repeindre votre porte d’entrée de votre couleur préférée, ou encore de louer votre condo à qui vous voulez ? Mais où trouver les réponses à toutes ces questions ? Dans le document le plus important d’une copropriété : la déclaration de copropriété. La déclaration de copropriété est un document légal de 100 à 150 pages. Au Québec, il est obligatoire qu’il soit en français, mais il peut être disponible en anglais, par exemple selon la volonté du promoteur, bien que seule la version française soit officielle. C’est le cas aux Verrières sur le Fleuve : une version anglaise est disponible depuis le début et mise à jour à chaque changement. C’est une version dite « libre », même si elle a été traduite par des professionnels. Un acheteur potentiel doit absolument lire la déclaration de copropriété avant de décider s’il achète une unité dans une copropriété, qu’il s’agisse d’un immeuble neuf ou d’un immeuble construit il y a quelques années. Toutes les règles régissant l’utilisation des espaces communs et des parties privatives sont incluses dans ce document. Le lire vous permet donc de savoir si ces règles sont compatibles avec votre style de vie et la manière dont vous pensez utiliser votre unité, que vous vouliez y résider ou la mettre en location. Si vous n’êtes pas capable de lire la déclaration de copropriété parce que votre connaissance du français ne vous le permet pas ou que vous trouvez ce texte trop compliqué, vous pouvez rencontrer le gestionnaire de l’immeuble qui vous expliquera les principaux points. Les investisseurs étrangers, quant à eux, font en général affaire avec des bureaux d’avocats qui pourront résumer les règles de la copropriété en question. Connaître le contenu de la déclaration de copropriété vous permettra de savoir dans quoi vous vous embarquez. « Quand on achète une copropriété, on devient « actionnaire » d’un immeuble », explique M. Towarnicki, prenant l’exemple des Verrières V, un immeuble d’une valeur de 70 millions de dollars. « Donc, vous détenez des actions d’une entreprise qui vaut 70 millions. Il faut connaître le contrat d’adhésion, qui est la déclaration de copropriété. Il faut savoir que nous sommes actionnaires, avec le nombre de pieds carrés que l’on achète, et ça, c’est le contrat qui lie toutes les parties, et il faut le lire. Bien des gens achètent des copropriétés sans même savoir qu’il existe une déclaration de copropriété et, après ça, ils sont étonnés. » Immeubles mixtes Dans certains cas, il est encore plus important de lire la déclaration de copropriété. « Des immeubles mixtes, c’est très populaire à Montréal actuellement. Vous avez une tour de 20 ou 30 étages, le premier étage, ce sont des commerces, les cinq suivants, c’est un hôtel et, après ça, ce sont des résidences. Ça, c’est compliqué quand vient le moment de payer les factures. Il faut vraiment regarder la déclaration de copropriété, se faire expliquer comment le partage des coûts des budgets va se faire », soulève le gestionnaire de copropriétés. En effet, dans le cas d’un immeuble mixte, le copropriétaire ne réalise souvent même pas qu’il a un hôtel dans son bâtiment, puisqu’il ne rentre pas par la même porte que les touristes. M. Towarnicki met donc en garde les futurs acheteurs d’unités dans ce genre d’immeubles : « Souvent, les promoteurs ont tendance, pour attirer un exploitant hôtelier et vendre leurs commerces en bas, à faire en sorte que ces gens-là se retrouvent avec des charges moins importantes que le reste de la tour, ou bien des avantages au niveau des votes. Ce qui fait que, quand vient le moment de partager les dépenses, les copropriétaires trouvent que cela se fait d’une façon inéquitable. L’hôtel paie moins, les commerces paient moins. Qui va payer ? Les copropriétaires individuels. » Encore une fois, une bonne lecture de la déclaration de copropriété permet de vérifier avant l’achat que l’on a affaire à un promoteur honnête et que le partage des coûts sera fait équitablement entre les copropriétaires, l’hôtel et les commerces. Copropriétés horizontales Dans le passé, un ensemble de plusieurs immeubles comme les Verrières sur le Fleuve était construit en tant que plusieurs copropriétés distinctes, chaque bâtiment étant une copropriété. « Chaque immeuble, chaque terrain est séparé l’un de l’autre, et il y a des servitudes entre les immeubles pour des accès. Aujourd’hui, pour refaire la même construction, les notaires feraient une copropriété horizontale, sur laquelle sont déposés les immeubles, les copropriétés verticales. Donc, vous êtes copropriétaire d’une unité à la verticale, et le syndicat est copropriétaire d’une unité horizontale », explique le directeur d’Autogestions Verrières, organisme responsable de la gestion de cinq des six tours de condos Verrières sur le Fleuve, sur l’Îledes-Sœurs. Chaque bâtiment, une copropriété verticale, est déposé sur une copropriété horizontale. Ce qui signifie dans la pratique que, si vous achetez un condominium dans un de ces immeubles, vous aurez deux règlements distincts issus de deux déclarations de copropriétés à suivre : celui du bâtiment dans lequel vous habitez et celui de la copropriété horizontale qui regroupe tous les immeubles du même ensemble, souvent construits en différentes phases. Le concept de copropriétés horizontales vous paraît un peu compliqué ? M. Towarnicki est prêt à le démystifier en prenant un exemple, celui du Faubourg Boisbriand sur la Rive-Nord. « Souvent dans les gros projets, comme l’ancienne GM dans Boisbriand, il y a une copropriété horizontale sur laquelle il va y avoir 1700 copropriétés éventuellement. Les terrains, les normes, la couleur des portes sont régis dans la copropriété horizontale, donc il faut lire les deux déclarations de copropriété à ce moment-là, même si vous n’êtes pas dans de grands immeubles, parce que vous n’avez pas le droit de déplacer la haie, elle est là et elle doit être là. Même si tout le monde dans l’immeuble est d’accord pour la déplacer, ce n’est pas cette déclaration-là qui gère ça, c’est l’autre déclaration. » « Ça complique les choses, mais ça a l’avantage de standardiser ; souvent, dans ces projets, on veut une certaine homogénéité esthétique, on veut développer des sentiers, on veut avoir des piscines communes, on veut avoir toutes sortes de choses. Pour y arriver, c’est une approche intéressante, mais en contrepartie il y a des obligations légales. Donc, les devoirs des copropriétaires ne sont pas uniquement de payer leurs frais de condos. C’est de savoir dans quoi ils s’embarquent et de participer activement, au moins annuellement, à la vie de leur copropriété », explique M. Towarnicki. Lors d’une construction de plusieurs immeubles en différentes phases se pose la question du remplacement des parties communes. Comme les tours d’habitation ne sont pas construites la même année, il arrive souvent que les copropriétaires qui sont arrivés cinq ans après les premiers résidents d’un ensemble résidentiel ne soient pas d’accord pour payer leur part des travaux, puisqu’ils disent qu’ils ont utilisé les installations cinq ans de moins que les autres. Donc, encore une fois, le fait de bien lire les déclarations de copropriété avant l’achat permet au futur copropriétaire d’être bien informé et d’éviter quelques mauvaises surprises. Nathalie Dieul/Époque Times La première chose à faire lorsque vous envisagez d’acheter une unité dans une copropriété, c’est de lire ou de se faire expliquer la déclaration de copropriété, document qui définit toutes les règles du ou des bâtiments. Vous saurez ainsi si ces règles sont compatibles avec votre style de vie et avec l’utilisation que vous comptez faire de votre unité. Un moyen plus rapide pour vous permettre de passer plus de temps en famille. LE SUPER VISA POUR PARENTS ET GRANDS-PARENTS. POUR DE PLUS AMPLES RENSEIGNEMENTS, VISITEZ : immigration.gc.ca
ÉpoqueTimes 18 février au 3 mars 2013 Immobilier 7 Entre l’eau et le parc… Nathalie Dieul Époque Times « Nous sommes entourés d’eau et de parc », souligne Jonathan Nezri, promoteur du Walter sur Atwater. Difficile de croire que le lieu si paisible où sera construit le projet de 105 condos est à seulement 1,7 km du centre-ville de Montréal, et à quelques pas du marché Atwater. « Ça va être très lumineux parce que nous n’avons pas d’immeuble devant. À côté de nous, on a un parc », continue M. Nezri. Le quartier Pointe Saint-Charles, dans l’arrondissement du Sud-Ouest, a promis en effet un parc à ses résidents il y a 15 ans et c’est sur le bord du canal de Lachine, sur le terrain prévu par les promoteurs pour construire le Walter sur Atwater, que ce parc verra le jour. Au départ, Jonathan et son père Joseph Nezri voulaient réaliser deux immeubles totalisant 165 condos. Finalement, ils ont dû vendre une partie du terrain à la Ville et revoir le plan initial. Un seul bâtiment sera construit, les résidents auront ainsi la grande chance d’avoir un parc comme voisin. En plus d’avoir le parc et le canal comme voisins immédiats, les futurs résidents seront absolument certains d’être tranquilles. Comme le projet sera construit en une seule phase, il n’y aura pas d’autres constructions à côté, avec tous les inconvénients que cela entraîne. Et puis, souligne le promoteur, « à Pointe Saint-Charles, ils ont arrêté de donner des permis de construction de condos. Donc les projets qu’il y a, ce sont les projets qui restent ». Le Walter sur Atwater sera construit juste devant le célèbre canal de Lachine, lieu historique réalisé il y a 150 ans pour contourner les rapides de Lachine. Le canal s’étend sur près de 15 kilomètres, entre le Vieux-Port et le lac Saint-Louis. C’est un parc urbain très apprécié des Montréalais qui s’y promènent à pied, à vélo sur une des pistes cyclables les plus agréables de la ville, en bateau, ou même en ski de fond l’hiver. Les paysages y sont variés et les promenades accessibles à tous puisque le terrain est plat. Le magazine Time a même classé la piste polyvalente du canal de Lachine au troisième rang des plus beaux circuits urbains au monde en 2009. Le marché Atwater est l’un des quatre grands marchés publics de Montréal, où l’on peut trouver de tout : viandes, poissons, fruits et légumes, fromages, pains, fleurs, etc. Se promener dans la bâtisse de style art-déco des années 1930 est un véritable plaisir pour les sens. Habiter à quelques pas de là permet d’y faire ses courses régulièrement. L’été, il est même possible de trouver des légumes asiatiques au kiosque du Potager asiatique. De la mode à l’immobilier Les promoteurs du Walter sur Atwater, père et fils, sont les fondateurs de la célèbre marque de prêt à porter MEXX Canada. Joseph et Jonathan Nezri sont en affaire depuis 30 ans : plus de 100 boutiques au Canada, plus de 3000 employés. « Ça donne une base assez solide pour la personne qui ne connaît pas encore le Groupe Devrino, c’est notre groupe immobilier », mentionne Jonathan Nezri, le fils, ajoutant que toute cette expérience représente une valeur sûre pour les acheteurs. « C’est peut-être notre premier projet de condos, mais on a environ 450 portes de locatif à Montréal. On a aussi transformé un hôtel en résidentiel, qui est le 2100 De Maisonneuve », continue M. Nezri fils. Le père et le fils Nezri se sont associés aux constructeurs Yohan Ohayon et Ilan Reich, fondateurs de Axxys Construction, pour former le Groupe Devrino. Le constructeur général Axxys a construit plus de 10 millions de mètres carrés au Canada dans les 15 dernières années. L’Association des constructeurs du Québec a remis à Axxys le prix « entreprise de l’année » 2012 pour la région métropolitaine. L’expérience dans le milieu de la mode des Nezri va se ressentir dans le bâtiment du Walter sur Atwater. « Nous sommes dans la mode, donc on a les yeux très design, très « looké ». On va mettre notre expérience et notre expertise dans ça. » Jonathan Nezri explique que le Groupe Devrino est très Feng Shui et fait attention à en suivre les principes. Cela se reflète d’ailleurs déjà dans le bureau des ventes du projet, sur les berges du canal de Lachine. Son design a été tellement remarqué qu’il a reçu le prix du plus beau salon des ventes 2012, décerné par les Grands prix du design. Il y a une trentaine d’acheteurs qui ont déjà eu le coup de cœur pour une unité au Walter sur Atwater. Pour en savoir davantage : www.waltersuratwater.com ou 514 846-0888 Fiche technique• Un immeuble de 6 étages (un étage commercial au rez-de-chaussée et 5 étages résidentiels)• 105 unités (1 à 3 chambres à coucher, et penthouses)• Occupation : été 2014• Superficies : de 606 pieds carrés (1 chambre à coucher) à 1480 pieds carrés (penthouse de 3 chambres à coucher)• Prix : de 225 000 $ à 773 000 $ + taxes• 2 niveaux de stationnement sous-terrain• Stationnement intérieur : 42 000 $ plus taxes. Borne électrique pour voiture électrique en option.• Plafonds : 9 pieds, 10 pieds pour les penthouses• Rez-de-chaussée commercial• Loggias, terrasses ou jardins privés• Accès direct à la piste cyclable le long du canal de Lachine• À trois minutes de marche du métro Charlevoix Walter sur Atwater Espaces communs• Toit-terrasse avec piscine extérieure• Salle d’exercice au rez-dechaussée• Espace de réception et salon Wifi au rez-de-chaussée• Vaste hall d’entrée• Aires de rangement intérieures et extérieures pour vélos Groupe Devrino Piscine et terrasse sur le toit pour profiter de la vue sur le canal de Lachine, le parc, le marché Atwater, le Mont-Royal et le centre-ville de Montréal. Le Walter sur Atwater sera un édifice de six étages et comptera 105 condominiums sur le bord du canal de Lachine. Groupe Devrino Des formations par et pour les passionnés de condo Nathalie Dieul Époque Times Les experts de la copropriété peuvent depuis peu suivre des formations spécialisées dans le domaine complexe de la copropriété, de manière à mieux servir leurs clients. Après avoir suivi une formation, les professionnels obtiennent l’étiquette Passion Condo, ce qui leur permet de se différencier des autres personnes-ressources en montrant leur volonté de se dépasser. « Je me suis dit, je suis un peu passionné, alors j’aimerais transmettre cette passion à d’autres », mentionne l’avocat Yves Joli-Cœur, qui est la référence en matière de copropriété au Québec. Celui qui exerce ce métier depuis 30 ans et passe ses fins de semaine, ses soirées et parfois même ses nuits à écrire des livres sur la question a même reçu la distinction d’Avocat émérite par le Barreau du Québec pour sa contribution au domaine. Il pense qu’un professionnel qui fait l’effort de faire 30 heures de formation sur le sujet en mettant « de côté son travail pour s’asseoir sur un banc d’école » se distingue des autres. Il faut en effet être passionné par son travail pour le faire. « L’objectif, c’est de mettre « sous un même toit » toute l’expertise des différents intervenants dans le domaine de la copropriété, que ce soit un courtier d’assurances, un courtier immobilier ou un gestionnaire immobilier. On a bâti des formations taillées sur mesure à l’égard de la copropriété. Pourquoi ? Parce que c’est compliqué la copropriété », souligne M e Joli-Cœur. En effet, pour un particulier qui désire acheter un appartement, « il est bien difficile de faire une inspection complète de tout le bâtiment, de circonscrire le risque ». Comment être sûr par exemple que l’immeuble est bien assuré, ou encore qu’une cotisation spéciale ne sera pas lancée un mois après l’achat ? Alors à quelle porte frapper lorsque vous êtes à la recherche d’un appartement ? Allez-vous vous fier uniquement à l’opinion de celui qui vous vend le condo ou aimeriez-vous avoir l’avis d’un fin connaisseur qui sait comment trouver les réponses à vos questions ? Si vous désirez trouver un courtier immobilier ou un courtier d’assurances qui a suivi une formation spécialisée en copropriété, le site condolegal.com regroupera tous ces professionnels qui ont suivi un cours Passion Condo sous une même bannière. Toutes ces formations ont été conçues et sont données par les professionnels de l’entreprise de Grandpré Joli-Cœur, avocats et notaires. Les courtiers immobiliers peuvent s’inscrire aux formations, disponibles en français et en anglais, par l’entremise de la Fédération des chambres immobilières du Québec. M e Joli-Cœur souligne toutefois que ce n’est pas parce qu’un courtier n’a pas suivi cette formation qu’il ne connaît pas son travail. Et, même s’il a fait l’effort d’acquérir des connaissances supplémentaires par les formations Condo Passion, il reste quand même au consommateur de juger avec qui il fait affaire. Une autre formation s’adresse aux gestionnaires de copropriétés professionnels. Elle permet aux gestionnaires de mieux comprendre les textes de loi, si nombreux en copropriété, et leurs subtilités juridiques. Cette formation est le produit d’un partenariat entre condolegal.com, l’ordre des Administrateurs agréés du Québec (ADMA) et l’Université McGill. Quant au dernier-né parmi les cours offerts par Passion Condo, il s’agit d’une formation beaucoup plus légère qui s’adresse aux administrateurs de condo. « Si vous êtes élu administrateur de votre copropriété, à ce moment-là vous êtes en mesure de connaître les rudiments », remarque l’Avocat émérite. Plusieurs centaines de professionnels ont déjà acquis les connaissances bien utiles par l’intermédiaire de Passion Condo et, depuis le lancement officiel le 31 janvier dernier au Salon Habitat, Ville et Banlieue, de nombreux autres passionnés se sont inscrits aux prochaines formations. Pour en savoir davantage sur les formations : www.condolegal.com ou 514 287-9535 Nathalie Dieul/Époque Times L’avocat Yves Joli-Cœur discute avec Louise T. Francoeur, mairesse de la ville de l’Assomption, lors du lancement de Passion Condo au Salon Habitat, Ville et Banlieue, le 31 janvier dernier.



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