Entreprendre Commerce n°5 mar/avr/mai 2009
Entreprendre Commerce n°5 mar/avr/mai 2009
  • Prix facial : 6,95 €

  • Parution : n°5 de mar/avr/mai 2009

  • Périodicité : trimestriel

  • Editeur : Lafont Presse

  • Format : (210 x 297) mm

  • Nombre de pages : 84

  • Taille du fichier PDF : 40,2 Mo

  • Dans ce numéro : ouvrir un restaurant... bistrot, fast food, tradition ou chaîne ?

  • Prix de vente (PDF) : 1 €

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26 A A A A A A A A A A A A A A Union libre, PACS, divorce, avez-vous pensé à tout avant de signer ? Patrimoine et droit At droit de la famille : danger ? 78 Enfin propriétaire ! L’acquisition d’un bien immobilier est toujours un cap essentiel dans la vie d’un couple. Dans le dernier numéro de l’Essentiel de l’Immobilier, nous avions évoqué le rôle de conseil du juriste professionnel en complément des vingt-cinq règles d’or des notaires pour bien acheter. Spécialiste du droit immobilier, le notaire est aussi un expert du droit de la famille. « Cette vision transversale des différentes matières nous permet d’assister au mieux les futurs acquéreurs dans la constitution de leur patrimoine, la gestion et la transmission de leurs actifs », explique Benoît Fleury, collaborateur d’une grande étude notariale à Sarcelles (95). La famille en voie de disparition Plus qu’un privilège, une nécessité à l’heure où les structures traditionnelles de la famille se délitent : « Un sujet de recherche qui suscite d’ailleurs un vif regain d’intérêt chez les universitaires », plaisante notre consultant, qui enseigne également le droit à l’université. La multiplication des unions libres, des PACS, des mariages où interviennent un élément d’extranéité, et des divorces, sont « autant de cas dans lesquels l’éclairage du notaire pourra éviter bien des mauvaises surprises ». Il suffit, L’essentiel de l’immobilier - octobre/novembre/décembre 2007 endostock - Fotolia.com Négocier le prix d’achat et le rendement locatif d’un logement ne vous met pas à l’abri de mauvaises surprises surtout si votre situation patrimoniale et votre régime matrimonial vous laissent sur la paille au moment d’un divorce ou d’un décès. Pour prendre les bonnes décisions, rien ne vaut les conseils et l’expérience d’un notaire... pour se convaincre de l’interconnexion entre les différents droits, de rappeler quelques questions pratiques auxquelles les notaires apportent régulièrement leur concours, et auxquelles vous avez sans doute été confrontés ou serez amenés à l’être. Le régime de la séparation des biens Commençons par le cas le plus courant : vous êtes mariés sous le régime de la séparation des biens et vous souhaitez acquérir un bien en indivision à parts égales. « Pour faciliter la gestion de vos comptes, vous décidez d’affecter un salaire au remboursement du crédit ; l’autre servant aux dépenses quotidiennes. Pensez alors qu’en cas de liquidation de votre régime matrimonial – par suite de décès ou plus fréquemment de divorce – le bien immobilier ne vous appartiendra peutêtre pas dans les proportions originelles indiquées dans votre titre de propriété… » N’oubliez pas la récompense Autre cas fréquent. Vous avez acheté un bien immobilier avant votre mariage. « Mariés sans contrat, c’est votre communauté qui rembourse le crédit, ce qui, en cas de séparation, ouvrira un droit que les professionnels appellent récompense. Vous resterez propriétaire mais devrez en
A A A A A A A A A A A A A A A A quelque sorte « indemniser » votre communauté proportionnellement à l’effort qu’elle a consenti dans ce remboursement. Sachez ici que ce droit se calcule sur la valeur du bien au jour du partage et non en référence à son prix initial. Si donc la communauté a financé 50% du crédit, vous lui devrez 50% du prix du bien au jour du partage, alors même qu’au moment de votre achat initial le bien immobilier avait une valeur largement moindre ! » Pensez à la clause de « remploi » Une situation tout aussi lourde de conséquences si vous ne prenez pas vos précautions : vous êtes mariés sans contrat et souhaitez acquérir un bien immobilier. Vous disposez d’un apport provenant d’une succession, d’une donation ou encore d’un compte épargne alimenté avant votre union. « Pensez à le préciser à votre notaire qui ne manquera pas de « protéger » cette somme par une clause dite de remploi, qui s’avèrerait particulièrement précieuse en cas de dissolution de la communauté ». Mariage à l’étranger : le casse-tête Voici un cas que l’on rencontre de plus en plus fréquemment. « Vous vous êtes mariés à l’étranger, dans un pays où le régime matrimonial légal est différent de celui de la France. Quel est votre statut ? De multiples critères interviennent alors pour déterminer votre situation : le lieu de votre première résidence, la durée d’installation en France... Autant de critères qui ont toute leur importance pour fixer le futur statut juridique de votre bien immobilier… ». Impossible de traiter ce cas en quelques lignes. Seul votre notaire saura vous conseiller personnellement pour éviter toute méprise coûteuse... PACS toujours plus facile A ces situations traditionnelles du couple, l’évolution des moeurs ajoute de nouveaux scénarios qui rendent plus complexe la défense de votre patrimoine. Vous êtes pacsés et achetez à deux votre logement. Connaissez-vous les dernières modifications fiscales adoptées récemment par l’Assemblée nationale ? « Le bien immobilier lui reviendra-t-il ? Devrat-il s’acquitter d’un impôt ? Rassurez-vous, des réformes récentes améliorent le statut du partenaire survivant. Il suffit parfois d’une simple donation… ». Encore faut-il s’assurer que votre dossier le permet... Le notaire vous conseille aussi sur la gestion de patrimoine Comment aider vos enfants ? Terminons ce tour d’horizon avec le cas de cette famille qui nous a écrit, où les parents souhaitent aider l’un de leurs enfants à devenir propriétaire. Ils décident de lui donner une somme conséquente. « Vous pensiez avoir tout prévu en vous adressant à votre centre des impôts pour déclarer un don manuel ? Avec la certitude que tout vous paraît clair et que vos autres enfants ne seront pas lésés ? J’ai souvent entendu ces arguments, martèle notre expert conseil. Savez-vous réellement comment cette somme, investie dans la pierre, devra être rapportée à votre propre succession ? Au risque de vous décevoir, insiste Benoit Fleury, je vous rappelle que, par le jeu de principes juridiques plus ou moins complexes, votre enfant pourrait être amené à devoir à la succession une somme bien supérieure à celle donnée... ». Protégez leur avenir Moralité : ne bricolez pas votre dossier de transmission en improvisant à partir d’informations glanées ici et là, sous peine de devoir le payer cher. Ou pire de le faire payer cher à vos héritiers. Adressez-vous toujours à un professionnel du droit pour être sûr de prendre les bonnes décisions d’acquisition, de gestion et d’investissement. Un bon conseil : protégez l’avenir de vos enfants chez votre notaire, c’est encore la meilleure façon de gagner de l’argent... Claude Corse Avec la collaboration de Benoît Fleury, professeur de droit, notaire assistant, expert du droit de la famille. Le conseil du Pro « N’hésitez jamais à pousser la porte d’un office notarial pour demander conseil et, en cas de nécessité, à utiliser les instruments juridiques existants pour « sécuriser » votre donation et répondre à vos attentes. Ce qui est valable pour une somme d’argent l’est aussi pour un terrain. En voici la preuve : un terrain à bâtir vous appartient en propre pour l’avoir reçu de votre famille. Vous décidez d’y édifier la maison de vos rêves. Vous êtes mariés sous le régime de la communauté ; même financé à deux, le logement deviendra ipso facto un bien propre par accession et appartiendra donc totalement au propriétaire du terrain ; à charge pour lui, le cas échéant, de dédommager son conjoint au moyen d’une récompense. De la même façon, un régime de séparation de biens ne vous exonérera pas de cette dette dès lors que c’est un compte indivis qui finance les constructions… » octobre/novembre/décembre 2007 - L’essentiel de l’immobilier 79 27 INVESTIR & GAGNER



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