Entreprendre Commerce n°3 sep/oct/nov 2008
Entreprendre Commerce n°3 sep/oct/nov 2008
  • Prix facial : 6,95 €

  • Parution : n°3 de sep/oct/nov 2008

  • Périodicité : trimestriel

  • Editeur : Lafont Presse

  • Format : (210 x 297) mm

  • Nombre de pages : 84

  • Taille du fichier PDF : 37,4 Mo

  • Dans ce numéro : les nouveaux moyens de vendre ou acheter un commerce.

  • Prix de vente (PDF) : 1 €

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48 Résidence principale• commerçante, voire sur une place de marché, les nuisances diurnes ne sont pas à sous-estimer ! À l’inverse, si la boutique est perdue au fin fond d’une impasse, isolée du bruit, sa cote risque de monter en flèche surtout au moment des beaux jours puisque le vendeur peut aisément vous faire miroiter un petit coin de paradis extérieur avec tables et chaises de jardin, sans parler de la cour privative... Ensuite, le logement en lui-même. Si la surface de l’habitat a bien entendu son importance quant à l’évaluation du bien, ses possibilités d’agencement et d’agrandissement le sont tout autant. Plus le local choisi est aménageable, plus sa cote est en hausse ! Sachez que le coût des mètres carrés donnant sur une cour privative est bien plus élevé que les autres et que celui des sous-sols, ou des entresols, doit être inférieur au prix des mètres carrés du rez-de-chaussée. Maintenant, les prix des sous-sols dépendent de la hauteur sous plafond, de la présence ou non d’escalier, de l’imperméabilité des pièces (zone inondable)... Côté esthétique, la devanture a son importance : une vitrine est synonyme de clarté et cela se paye aussi ! Enfin, il va de soi qu’en investissant dans une boutique, vous vous engagez à engendrer des frais réels importants en électricité et eau, parfois même en gaz ! Création de sanitaires, réfection du système électrique et du chauffage... sont des travaux pénibles et coûteux à ne surtout pas prendre à la légère. Démarches administratives Autre petit obstacle à franchir : la paperasse ! Très importantes, les démarches administratives sont inévitables. Tout doit être fait dans les règles avant l’acquisition définitive de votre bien. En règle générale, une boutique appartient à une copropriété et est donc inscrite dans le règlement en tant que magasin et non en tant que logement privatif. Lorsque vous souhaitez transformer un local commercial en habitat, il faut procéder à ce qu’on appelle un changement de destination. Ne pensez pas qu’en une signature le tour est joué et que le local devient habitat. Surtout, avant l’achat définitif, assurez-vous d’avoir l’accord écrit de la copropriété car celle-ci est en droit de refuser. En effet, elle peut mettre en avant les dispositions du règlement de copropriété qui désigne la boutique comme local réservé à un commerce. Cette destination qui lui est attribuée par le règlement de copropriété donne un fondement à l’opposition formée par le syndicat de copropriétaires. La cour de cassation est claire sur le sujet : « L’affectation à un usage autre que celui prévu par le règlement de copropriété et contraire à la destination de l’immeuble constitue une infraction Premier réflexe La mercerie de vos rêves vient de se libérer. Un panneau à vendre vient d’apparaître sur sa devanture ? Vite, courez au service de l’urbanisme de votre commune afin de vous assurer au plus tôt des règles qui y sont applicables et de connaître les hypothèses de refus de permis de construire.
La hauteur de plafond et l’agencement atypique des boutiques permettent de réaliser des intérieurs originaux et spacieux. au contrat qu’est le règlement de copropriété. Elle suppose le consentement de tous les copropriétaires ». Par ailleurs, sans même avoir touché la façade, il faut demander auprès de la TVA, subventions, impôts... Au yeux de l’administration, le changement de destination (avec travaux) équivaut à une construction neuve. C’est pourquoi vous pouvez profiter des mêmes aides. Puisqu’il est considéré comme une construction neuve, il ne donne pas droit aux subventions pour la mise aux normes distribuées par l’Anah. Il n’ouvre pas non plus droit à la TVA à 5,5% puisqu’elle ne s’applique qu’aux travaux de réhabilitation et rénovation dans les logements de plus de 2 ans. En contrepartie, vous pouvez bénéficier du taux zéro si vous respectez les conditions d’attribution. D’autres aides sont aussi envisageables comme les crédits d’impôts pour les technologies propres et l’isolation par exemple. Côté impôt foncier, bien entendu, la taxe professionnelle est supprimée. L’impôt est modifié et calculé sur la valeur préfecture le changement d’affectation du bien. Pas de panique, il s’agit d’une simple formalité et cette transformation désormais courante est rarement refusée. Cependant, il faut du temps, des mois locative qui n’est pas la même s’il s’agit d’une activité commerciale ou d’un logement. Cas particulier Si la boutique se situe dans la capitale ou dans les communes situées à moins de 50 km de celle-ci ou dans une commune de plus de 10.000 habitants, un changement d’affectation temporaire est possible. Selon l’article 631-7-1 du Code de la construction, une mairie peut attribuer un changement d’affectation temporaire d’une durée maximale de 13 ans. Dans ce cas précis, seule une déclaration de travaux est nécessaire. Les règles d’urbanisme à respecter restent inchangées. parfois même pour l’obtenir, ce qui n’est pas sans retarder la vente... Pensez donc à faire votre demande auprès de votre préfecture au plus tôt. Sachez que certains vendeurs, étant déjà en possession de ces deux écrits, en profitent pour faire pression sur l’acheteur et sur le prix de vente. Maintenant, ayez à l’esprit que la justification de ce prix est aussi la garantie de votre tranquillité. Conditions suspensives Afin de prendre le moins de risques possible et d’éviter de se retrouver avec une boutique non transformable, optez pour la condition suspensive de permis de construire, de refus de la copropriété ou de préemption en cours, dans la promesse de vente. En cas de non-respect de la clause, la somme versée lors de la promesse vous est alors restituée. Prévoyez aussi une date limite pour l’acte de vente définitif intégrant le délai d’instruction du permis. Le délai légal maximal est de 2 mois mais peut être prolongé de 1 mois si le projet nécessite la consultation de services extérieurs (si le local est situé à 500 m d’un monument historique, il implique l’accord de l’architecte des Bâtiments de France par exemple), voire de 4 mois, lorsque la construction se situe en zone de covisibilité d’un monument historique. Romy Berthelot 49



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