36 FICHES TECHNIQUE En pratique Claude-Alain Barke et Cédric Portier Promotions immobilières via le « limited partnership » de droit suisse Les entrepreneurs se demandent parfois quelle est la forme juridique appropriée pour structurer des projets immobiliers ou de construction. Une réforme récente a permis d’étoffer la palette des instruments à disposition. Cet article présente dans les grandes lignes le traitement fiscal du nouveau « limited partnership » de droit suisse investissant dans des projets immobiliers. Cédric Portier Manager conseil juridique et fiscal PricewaterhouseCoopers, Lausanne/Genève, avocat, économiste HEC Saint-Gall www.pwc.ch Créateurs No 14 - AUTOMNE 2010 Claude-Alain Barke Associé conseil juridique et fiscal PricewaterhouseCoopers, Lausanne, expert fiscal diplômé Le législateur a créé en 2007 de nouvelles formes juridiques de droit suisse, afin de renforcer la compétitivité de notre pays. Il existe par exemple désormais la société d’investissement à capital variable (« SICAV »), inspirée de son populaire homonyme luxembourgeois, ainsi que la société en commandite de placement collectif (« SCPC »), inspirée du « limited partnership » anglo-saxon. Cette dernière étant internationalement utilisée par l’industrie du private equity et des hedge funds dans le domaine de la gestion dite alternative, l’objectif de la Suisse était de se profiler sur ce segment novateur. Toutefois, trois ans après sa naissance, force est de constater que la SCPC de droit suisse n’est que rarement utilisée dans le but pour lequel elle avait été créée (soit les placements alternatifs) mais est en pratique plutôt employée pour structurer les projets immobiliers et de construction suisses, but qui n’avait été ajouté qu’à la fin du processus législatif. Qu’est-ce qu’une SCPC ? En simplifiant, une SCPC est un contrat entre un « general partner » (associé indéfiniment responsable, en charge de la gestion de la SCPC) et des « limited partners » (associés à responsabilité limitée, également appelés commanditaires). Afin que la SCPC soit reconnue, ces derniers doivent être des investisseurs dits qualifiés et être au minimum au nombre de 5. Les investisseurs de la SCPC ont un rôle purement passif, la gestion de la SCPC incombant au « general partner ». Une caractéristique de la SCPC est qu’elle est transparente fiscalement, c’est-à-dire qu’elle ne représente pas un sujet fiscal distinct. Ce sont les investisseurs (les porteurs de parts) de la SCPC qui doivent déclarer le revenu et exemples VD GE NE ZH Taux SA 23.5% 24.2% 22.2% 21.2% Taux SCPC avec immeuble 13.3% 21.7% 10.9% 11.8% la fortune afférents à leur investissement dans la SCPC. Cette règle souffre cependant une importante exception lorsque la SCPC détient des immeubles en propriété directe. Dans ce cas de figure, la SCPC est contribuable et paie l’impôt relatif aux placements immobiliers. Les investisseurs de la SCPC sont alors libérés de toute charge fiscale, tant au niveau de la fortune que des rendements immobiliers. Une autre particularité veut que le taux d’impôt auquel est soumis la SCPC pour ses immeubles en propriété directe est généralement inférieur à celui d’une société de capitaux ordinaires, ce taux pouvant même être réduit de moitié (voir tableau). La conjonction de ces deux caractéristiques (absence de double imposition économique en raison de la transparence fiscale et taux d’impôt réduit sur les immeubles) rend donc le traitement fiscal global des investisseurs d’une SCPC immobilière particulièrement intéressant. Évidement, afin de bénéficier de ce traitement fiscal, il est indispensable que les investisseurs se limitent à un rôle passif dans la SCPC et ne disposent ni de pouvoir de gestion ni de possibilité de donner des instructions au gérant. En conclusion, il peut être intéressant de structurer une promotion immobilière avec ce nouveau véhicule, ses caractéristiques avantageuses pouvant selon les circonstances permettre d’obtenir des rendements après impôts compétitifs et, par ce biais, de lever le cas échéant plus facilement des fonds auprès des investisseurs. Il existe d’ailleurs déjà sur le marché des possibilités permettant aux personnes intéressées de diversifier leurs placements avec ce type d’instrument.