COTE Marseille Provence n°120 jui/aoû 2009
COTE Marseille Provence n°120 jui/aoû 2009
  • Prix facial : 3 €

  • Parution : n°120 de jui/aoû 2009

  • Périodicité : bimestriel

  • Editeur : Les Editions COTE

  • Format : (240 x 300) mm

  • Nombre de pages : 124

  • Taille du fichier PDF : 47,7 Mo

  • Dans ce numéro : immobilier, front de mer en vue.

  • Prix de vente (PDF) : gratuit

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Par Olivier-Jourdan Roulot SCELLIER PASSÉ AU CRIBLE/SCELLIER, GONE THROUGH WITH A FINE TOOTHCOMB (1) Après Besson, Borloo ou Perissol, le gouvernement vient de mettre sur orbite un nouveau dispositif destiné à relancer l’investissement locatif. A son sujet, certains n’hésitent pas à parler de révolution. Pour y voir plus clair, nous avons invité les professionnels de l’immobilier pour débattre de cette nouvelle mesure. Morceaux choisis.-/After Besson, Borloo and Perissol, the government has just launched a new provision intended to stimulate rental investment. Some don't think twice of talking about it as a revolution. To get a better idea, we invited real estate professionals to debate on the new measure. Selected extracts. LE DISPOSITIF SCELLIER FONCTIONNE DEPUIS PLUS DE SIX MOIS. SUFFISANT POUR TIRER UN PREMIER BILAN. QUEL EST LE VOTRE ? Patrick Alary (FPC/Bouygues) : ce dispositif est de loin le plus défiscalisant que le gouvernement n’a jamais imaginé. Perissol a bien marché, Besson pas du tout. Et par rapport à Perissol, Scellier est extrêmement intéressant. Résultat, si on observe objectivement la situation, l’immobilier est finalement un des rares secteurs à fonctionner, en grande partie avec les investisseurs. Pierre-Edouard Berger (Marignan) : le dispositif a fait ses preuves et représente désormais une part conséquente du marché. Un seul exemple : nous avons une opération à Mazargues, qui a très bien marché, où nous sommes à peu près à 50/50, entre Scellier et accession. La commercialisation est déjà bouclée, alors que nous pensions la conclur e au premier trimestre 2010. Ici, l’effet Scellier a joué à plein, conjugué à la baisse des taux d’intérêt qui favorisent aussi ce dispositif. Il y a une vraie conjonction d’évènements, d’où le regain d’activité enregistré depuis le début de l’année. Philippe Bottari (Constructa) : Plusieurs éléments expliquent la puissance et l’eficacité du dispositif. Il se démarque d’abord par sa simplicité. Une simple multiplication suffit, alors que les choses étaient plus complexes auparavant. Par ailleurs, la réduction d’impôt est la même quel que soit le profil de l’investisseur. C’est le montant de l’investissement qui fait varier l’avantage fiscal. TÂCHONS DE FAIRE OEUVRE DE PÉDAGOGIE : QUAND ON PARLE DE SCELLIER, ON S’ADRESSE À QUI, PRÉCISÉMENT ? QUI EST CONCERNÉ ? Jean-Pierre Pux (Nouveaux Constructeurs) : tous ceux qui paient des impôts. Leur investissement est pris en charge à hauteur de 25% du bien. Un contribuable qui paie 5 000 eur os d’impôts par an pourra ainsi déduire 45 000 euros sur neuf ans. Il fera donc un investissement de 200 000 euros. Ce montant peut grimper jusqu’à 35% de la valeur de l’investissement, avec une option, qui remplace le dispositif Borloo, permettant de prolonger la période de réduction d’impôt pendant deux fois trois ans, au-delà des neuf ans. APRÈS LES INVESTISSEURS, LES BIENS CONCERNÉS : DU POINT DE VUE DES SUPERFICIES, DE QUOI PARLE-T-ON ? Patrick Alary : pour la typologie, vu le montant accordé et le plafond de 300 000 euros, on est sur des T2 et des T3. A l’origine, le plafond devait être plus faible, mais nous avons plaidé pour le faire réévaluer. Si on ne l’avait pas fait, on n’aurait généré uniquement des petits logements. ET POUR LES LOYERS, QUELLES SONT LES CONTRAINTES ? LES PLAFONDS SE MONTENT À COMBIEN ? Jean-Pierre Pux : il faut distinguer entre deux options. Avec le Scellier classique, il n’y a pas vraiment de contrainte, le plafond des loyers dépassant le prix du marché, sur la zone B - qui concerne Marseille, les villes de plus de 250 000 habitants et Aix-en-Provence. Avec le Scel- juillet-août 2009 www.cotemagazine.com THE SCELLIER PROVISION HAS BEEN OPERATING FOR MORE THAN SIX MONTHS, LONG ENOUGH TO DRAW A FIRST ASSESSMENT. WHAT’S YOURS ? Patrick Alary : This provision is far from the most tax exempting that the government have ever thoughtup. Perissol’s worked well, Besson’s not at all. And compared to Perissol, Scellier is extremely interesting. As a result, if you observe the situation objectively, the real estate businessis finally one of the rare sectors that’s operating, and mainly with investors. Pierre-Edouard Berger : The provision has proved its worth and accounts henceforth for a substantial part of the market. One single example : we have a deal at Mazargues, which works very well, where are at about 50/50 between Scellier and ownership. The marketing’s already settled, although we are thinking of concluding it in the first quarter of 2010. Here, the Scellier efect came fully into effect, combined with the drop in interest rates that is also encouraging the provision. There's a real conjunction of events, from where the activity’s revival has been recorded since the beginning of the year. Philippe Bottari : Many elements explain the provision’s power and effectiveness. Primarily it distinguishes itself thr ough its simplicity. A simple multiplication is enough, wher eas pr eviously things wer e mor e complicated. Furthermore, the tax reduction is the same irrespective of the investor’s profile. It’s the amount of the investment that makes the fiscal advantage vary. WHEN YOU TALK OF SCELLIER, YOU’RE AIMING PRECISELY AT WHOM ? WHO DOES THIS CONCERN ? Jean-Pierre Pux : All those who pay taxes. Their investment bears the cost ofup to 25% of the property. A taxpayer who pays 5000 euros per year could therefore deduct 45,000 euros over nine years. He’ll therefore have an investment of 200,000 euros. This amount could climbup to 35% of the investment value with an option that replaces the Boorlo provision, lengthening the period of reduction of taxes for twice three years after the nine years. AFTER THE INVESTORS, THE CONCERNED PROPERTIES : WHAT ARE YOU TALKING OF FROM THE SURFACE AREA POINT OF VIEW ? Patrick Alary : For the typology, in view of the amount agreed to and the ceiling of 300,000 euros, you’re on the T2 and T3s (2 and 3 beds). Originally, the ceiling should have been lower, but we spoke in favour of having it reassessed. If we hadn’t done so, only smallapartments would have been generated. AND FOR THE RENTS, WHAT ARE THE CONSTRAINTS ? Jean-Pierre Pux : You have to distinguish between the two options. With the
lier-Carrez, on est soit dans le marché soit un peu en dessous, en fonction des secteurs concernés. Le Scellier-Carrez permet de proroger la réduction d’impôt au-delà des neuf ans, pendant deux périodes de trois ans. Pour simplifier, la réduction d’impôt est de 25% sur les neuf ans et de 35% maximum sur les 15 ans. A Marseille intramuros, en zone B1, le plafond de loyer est de 15,01 euros le m2 habitable en Scellier classique. Pour un 60 m2, on aura ainsi un loyer de 900 euros, le marché se situant entre 750 et 850 euros hors charge. Il n’y a donc aucune difficulté. En Scellier-Carrez, le plafond est de 12,04 euros le m2. Sur le même 60 m2, on est à 720 euros de loyer. Dans la tranche du marché, ou légèrement en dessous. En contrepartie, on bénéficie d’une réduction d’impôt supplémentaire. A VOUS ENTENDRE, LE GOUVERNEMENT A VISÉ JUSTE. POUR AUTANT, CE DISPOSITIF GARANTIT-IL AUTOMATIQUEMENT UN BON INVESTISSEMENT ? Philippe Bottari : Un bon investissement impose de miser sur un secteur où le marché locatif existe. Dans les grandes villes, on a plutôt la garantie de trouver des locataires. On a connu des problèmes par le passé dans des communes où il n’y avait pas de marché, avec des intervenants qui s’étaient spécialisés sur des produits montés uniquement pour vendre des avantages fiscaux dans des zones inaccessibles. Eric Pero (Kaufman & Broad) : quand on investit dans les grandes villes, où se trouvent les bassins d’emploi, il y a en effet peu de risque. C’est vrai, il y a eu des dérives par le passé. Mais à partir du moment où on est sur des bassins d’emploi, avec des transpor ts et des prix calibrés, il n’y a aucun risque en investissant. On s’aperçoit également qu’il y a quand même eu six mois de ralentissement. Aujourd’hui, les gens ont repris confiance. Patrick Alary : l’investisseur peut être rassuré, son logement ne sera pas décoté. Globalement, les prix de vente sont plutôt maîtrisés. Ils ont cessé de progresser, et ont même plutôt baissé. Or, le prix du logement en France ne fera que progresser sur la durée. Maintenant, Scellier est un bon investissement à une condition : que l’investisseur soit mature et n’achète pas n’importe quoi, à n’importe qui et n’importe où. A ce jour, je ne vois pas d’incident particulier. Au propriétaire ensuite d’être vigilant sur le loyer : soit il choisit d’être en haut du marché, et accepte une rotation plus grande, soit au contraire il étudie son loyer pour conserver son locataire. Dans le premier cas, on peut perdre en rentabilité, à moins de s’y retrouver parce que le loyer est plus cher... SUCCÈS OBLIGE, ON CONSTATE QU’IL N’Y A PLUS RIEN À VENDRE... Pierre-Edouard Berger : nous avons largement destocké, en effet, et il n’y a plus grand chose à vendre sur le marché pour du Scellier. Raison pour laquelle il faut rapidement remonter des opérations, sous peine de connaître de nouvelles tensions et une situation de pénurie. Sur Marseille, le stock de logement est de 13 mois, environ. Il faut du foncier, mais pas à n’importe quel prix. Les opérateurs doivent garder la mesure, avec peut-être un peu plus de retenue que par le passé. A Marseille, au-delà d’un certain stade, les gens ne sont pas solvables. Ceci impose que la charge foncière soit mesurée. Globalement, le constat est partout le même, dans les grandes villes et les grandes agglomérations. classical Scellier, there isn’t really any constraint ; the rent ceilings exceeding the market price on Zone B – which concerns Marseille and Aix-en- Provence, towns with more than 250,000 inhabitants. With the Scellier-Carrez, you areeither in the market or a little under according to the sectors concerned. The Scellier-Carrez allows you to extend the tax reduction over the nine years for two periods of three years. To make things easier, the tax reduction is 25% over nine years and 35% maximum over 15 years. DOES THIS PROVISION GUARANTEE A GOOD INVESTMENT ? Philippe Bottari : A good investment requires putting money on a sector where the rental market exists. You have the guarantee of finding tenants for the most part in big towns. We've experienced problems in the past in towns where there wasn’t a market, with contributors who wer e specialists in constructed properties only selling for the tax advantages in inaccessible zones. Eric Pero (Kaufman & Broad) : When you invest in towns, there’s little risk where there are labour market areas. But as soon as you’re in labour market areas with transport and gauged prices, there’s no investment risk. We’ve noticed too that there was a six-month slowing down all the same. Today, people have regained their confidence. Patrick Alary : The investor can be reassured, his apartment won’t drop. On the whole, sale prices are somewhat controlled. They’ve stopped climbing, and have even dropped. And yet, housing prices in France will only increase over the period. Scellier is now a good investment on one condition : that the investor is mature and doesn’t purchase any old thing, from anyone and anywhere. To date, I’ve not seen any special incident. It’sup to the owner to be vigilant on the rent:either he chooses to be at the top of the market and accept a bigger turnover, or on the contrary he studies his rent to keep his tenant. THE REALITY IS THAT TODAY THERE’S NOTHING LEFT FOR SALE ! Pierre-Edouard Berger : We have, in fact, to a great extent reduced the stocks and there isn’t much left to sell on the market for the Scellier. One reason for which we must quickly buildup the transactions, under penalty of experiencing new tensions and a shortage situation. In Marseille, the housing stock is around 13 months. We need property, but not at any price. At Marseille, above a certain level, people aren’t solvent. This requires property charges being steady. On the whole, the assessment is the same everywhere, in big towns and urban areas. juillet-août 2009 www.cotemagazine.com ECONOMY 59



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