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immobilier / real estate

| PAR MARIE-EVELYNE COLONNA

AUGMENTER LES DROITS À CONSTRUIRE DE 30%
Le « oui, mais » des professionnels et élus azuréens -/ Increasing planning permission by 30% "Yes, but…" say local property professionals and politicians
Sur la Côte d’Azur, plus que le risque de flambée des prix du foncier (la crise est là), l’écueil principal de cette loi en cours d’adoption par le Parlement sera sans doute le manque de volonté. -/ The main stumbling block of the law going through Parliament is more likely to be lack of political motivation than the risk of land prices soaring in what is, after all, a recession.
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© VILLE DE NICE

Dominique Estrosi-Sassone : « La ville de Nice fait déjà jouer la possibilité de surCOS, jusqu’à 50% en plus pour les logements sociaux vertueux sur le plan énergétique. »

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L’

Assemblée nationale a adopté, le 22 février dernier, le projet de loi majorant de 30%, pour trois ans, les droits à construire. Objectif : favoriser la construction pour remédier à la pénurie de logements. Concrètement, le COS (coefficient d’occupation des sols) est augmenté automatiquement de 30% et, dans les secteurs où l’on construit dans le respect des volumes existants – en centre-ville de Nice par exemple, le gabarit augmente de 30%. Toutes les autres règles inscrites dans les documents d’urbanisme sont maintenues, y compris les pourcentages de mixité sociale inscrits dans les PLU (plan local urbain). Les collectivités territoriales peuvent décider de ne pas appliquer la loi ou d’en limiter l’application à certaines zones : cette décision devra faire l’objet d’une délibération votée par le conseil municipal. Avant même d’avoir été voté par le Sénat, letexte a provoqué scepticisme et critiques. La première d’entre elles concerne le risque de flambée des prix du foncier : un défaut majeur qui rendrait cetexte contre-productif, tout spécialement sur la Côte d’Azur. Jean-Marie Ebel prône depuis de longues années – notamment au travers de ses mandats passés de président des promoteurs-constructeurs azuréens et président de l’Observatoire immobilier de la Côte d’Azur – la nécessité de construire beaucoup plus pour faire baisser mécaniquement le prix des logements… « Toute mesure qui va dans ce sens est bonne à prendre, souligne-t-il. Dans l’attente des modalités d’application et face au risque de flambée des prix desterrains, la solution serait d’encadrer ce « surCOS », le limiter à des opérations de partenariat entre promoteurs et collectivités territoriales, dans des zones d’aménagement ou des secteurs à urbaniser (ZAU), où le prix du foncier est maîtrisé et les règles en matière d’équipements publics et logements sociaux clairement établies. » LES POLITIQUES FACE À LA PRESSION DE LEURS ÉLECTEURS Plus fondamentalement encore, la mise en œuvre générale de cetexte de loi devrait se heurter à un problème de volonté politique, très prégnant sur la Côte d’Azur. Pour bien des maires azuréens, accorder des droits à construire, c’est d’abord mécontenter sa population. Pour preuve : toutes les communes du littoral n’ont pas voté les autorisations permettant déjà le dépassement du COS : + 20% pour les opérations de logements locatifs sociaux et jusqu’à + 30% pour les constructions et rénovations à haute performance énergétique et environnementale, avec possibilité de cumuler les deux bonus. Même dans les communes qui ont adopté ces mesures, à l’image d’Antibes, les élus redoutent les réactions des électeurs.

-/ On 22 February the National Assembly voted "yes" to the proposed law increasing planning permission by 30% for the next three years, the aim being to encouragethe construction of much-needed housing. To do this, the law automatically increasesthe land occupation coefficient (COS) by 30% and in sectors where new buildings haveto be of a similar sizeto existing ones (Nice city centre, for example), this too is increased by 30%. All other planning regulations, including the social-mix percentages stipulated in local planning programmes (PLU), remain unchanged. Local authorities can decide not to apply this law or to limit its application to specific zones ; these decisions haveto be voted on by the municipal council. Even beforethe Senate has voted on this law, it is provoking scepticism and criticism, firstly because of the risk of land prices rocketing, a major problem that would render the law counterproductive, particularly on the Côte d’Azur. For many years now, notably during his past mandates as president of the Riviera's builders and developers and president of the Riviera construction industry watchdog, Jean-Marie Ebel has been pushing the necessity of building much more in order to bring housing prices down. "Any measurethat addressesthis issue has to be good," he emphasises. "But we don't yet know how the law will be applied and there is the risk of land prices shooting up, so the solution would beto restrict this super-COS to joint developer-local authority partnerships in development zones or urbanisation sectors, where land prices are under control and regulations concerning public amenities and social housing are clearly established." POLITICIANS FACING VOTER PRESSURE At a more fundamental level, putting this law into practice is likely to come up against the problem of political motivation. For a large number of Riviera councils, giving planning permission equals upsetting their voters. The politicians are worried about voters' reactions, hence

avril 2012 www.cotemagazine.com