COTE La Revue d'Azur n°186 juillet 2010
COTE La Revue d'Azur n°186 juillet 2010
  • Prix facial : 3 €

  • Parution : n°186 de juillet 2010

  • Périodicité : mensuel

  • Editeur : Les Editions COTE

  • Format : (240 x 300) mm

  • Nombre de pages : 292

  • Taille du fichier PDF : 33,2 Mo

  • Dans ce numéro : nu au soleil.

  • Prix de vente (PDF) : gratuit

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BUSINESS CLASS 180 classaffaires immobilier/real estate MARC ALFIERI/CANNES 2010 L’équipe de la Jyske Bank. JYSKE BANK (CANNES) PLACEMENTS ET CRÉDITS HYPOTHÉCAIRES POUR TOUS La Jyske Bank est la deuxième plus grande banque danoise. Sa création remonte à 1890 et, depuis, elle a traversé les crises successives sans aucune aide extérieure. Après avoir ouvert des bureaux à Gibraltar, Zurich, Hambourg et Weert (Hollande), elle s’est installée à Cannes, rue d’Antibes, en janvier 2004, où elle limite son action au conseil patrimonial, aux placements financiers et à l’offre de crédits immobiliers – hypothécaires notamment. Le tout à l’attention des seuls particuliers aisés (placements à partir de 150 000 € ; crédit à partir de 250 000 €). Elle compte 5 collaborateurs – un Français, un Suédois, trois Danois. « Mais on est tous en fait à moitié Français, tant on aime vivre ici », s’amuse Ole Lien, le directeur, lui-même en France depuis 13 ans. Ouvert dans un premier temps à destination des Scandinaves, le bureau cannois de la Jyske Bank a très vite élargi sa clientèle à tous les ressortissants européens, Français compris. Les avantages de faire appel à ses services pour le crédit immobilier ? « Les clients internationaux peuvent emprunter dans la monnaie qu’ils souhaitent – livre anglaise, couronne danoise, euro. Nous ne demandons pas d’assurance-vie en garantie pour les gens de plus de 50 ans. Et le crédit hypothécaire est une excellente formule notamment pour les personnes un peu âgées qui ont besoin de liquidités pour continuer à vivre quelques années de plus dans leur maison. Cela leur coûte beaucoup moins cher qu’une accumulation de crédits à la consommation. Ils peuvent en outre rembourser soit par mois, soit in fine – par exemple quand ils vendront leur bien pour aller acquérir un logement plus petit… » Le crédit hypothécaire est assez peu proposé par les banques françaises – question de culture – et la situation actuelle ne les y encourage guère. Comment la Jyske Bank gère-t-elle ce risque ? « Pour le crédit hypothécaire, notre sécurité s’appuie sur la valeur patrimoniale du bien immobilier. Nous le faisons expertiser par nos spécialistes et prêtons jusqu’à 65% de cette valeur. La Côte d’Azur est, avec Paris, un endroit très favorable à cette forme de financement parce que le marché immobilier y est stable. Ici, les prix ont baissé de 15 à 20% maximum depuis 2007. C’est une baisse très bien réglée. La Côte d’Azur est un territoire limité, où il est difficile de construire. Elle est toujours en pénurie de produits. C’est la meilleure garantie de prix stables. Les gens intelligents le savent. » juillet-août 2010 www.cotemagazine.com JYSKE BANK (CANNES) INVESTMENTS AND MORTGAGES FOR ALL Jyske Bank is the second largest Danish bank ; since it was founded in 1890 it has weathered successive recessions without any external help. After opening offices in Gibraltar, Zurich, Hamburg and Weert (Netherlands), it came to Rue d'Antibes in Cannes in January 2004. Here its services are restricted to asset planning, investment portfolios and mortgages for wealthy individuals (investments from € 150,000, lending from € 250,000). The bank employs five people, one French, one Swedish and three Danish. "But we're all really half French, we so love living here," quips director Ole Lien, who has been in France for 13 years now. Initially opened for Scandinavians, Jyske Bank Cannes very rapidly extended its services to all European nationals, French included. The advantages of taking out a mortgage with it ? "International clients can borrow in the currency they wish – sterling, kroner, euros. We don't require life insurance for the over-50s and a mortgage is an excellent solution particularly for ageing people who need some ready cash so they can continue living in their home a few years longer. It costs them considerably less than taking out endless consumer loans and they can even pay it offeither monthly or when they sellup to buy somewhere smaller." These types of mortgage are not commonly offered by French banks, a question of different cultures and the present economic climate scarcely encouraging it. How does Jyske Bank manage the risk ? "For mortgages our security is based on the value of the property ; we have it valued by our experts and lendup to 65% of that value. The Côte d’Azur is, like Paris, a very favourable place for this type of financing because the property market is stable. Prices here have dropped no more than 15-20% since 2007, a very reasonable
Ci-contre et ci-dessus : des exemples de locations au Cap d’Antibes, mises à disposition par l’agence de La Garoupe. AGENCE GAROUPE LOUER LE CAP D’ANTIBES Frédéric Demeyer a repris voilà deux ans l’agence de La Garoupe, implantée depuis 45 ans sur le cap d’Antibes et spécialisée dans les locations saisonnières. Il a modernisé les lieux et le site et appris à travailler avec la clientèle russe, qui représente cette année la grande majorité de la clientèle. « Ils arrivent souvent avec leur personnel, en famille, à plusieurs générations – certains louent plusieurs biens, sur un mois à 1,5 mois, voire deux mois. » Son agence compte une trentaine de maisons en portefeuille sur le cap d’Antibes, qu’il propose à la location cet été pour un budget mensuel variant de 8 000 à 10 000 € pour la plus simple – sans piscine, même sans vue mer mais avec un beau jardin, avec mobilier et décor un peu obsolète – jusqu’à 200 000 € pour la plus grosse : 8 chambres/8 bains, prestations haut de gamme. « Cette année, reconnaît l’agent immobilier, l’offre est un peu plus importante. Pour avoir plus de chance de louer, il faut offrir 4 chambres/4 bains, une piscine, sécurité, garages fermés et des télévisions dans toutes les pièces ! Si un effort est fait dans la déco – couleurs claires, cuisine De Tonge – le loyer peut monter à 20 000/25 000 € par mois. » Si des Français se mettent à louer la maison familiale pour couvrir les charges, d’autres commencent à en faire business, même si l’investissement de départ est conséquent : le prix moyen actuel sur le cap reste supérieur à 10 000 € /m². La dernière vente de l’agence était une maison de 300 m² sur 1 500 m² de terrain, exposée du bon côté (ouest) mais sans piscine et à refaire complètement. Elle s’est vendue 3 M €. « Un client, trader anglais, m’a acheté un appartement 4 pièces : 150 m² avec terrasse vue mer dans résidence avec piscine, avenue du Cap. Il a tout refait au goût du jour – très simple, épuré, cuisine très moderne, des tons clairs pour donner un maximum de lumière. Les seules locations de juillet et août (15 000 € /mois) lui couvrent l’annuité du prêt ! » Le bien peut se louer l’hiver aussi, sur 6 à 9 mois : pour 4 000 à 5 000 € /mois, notamment à des cadres supérieurs venus en mission à Sophia-Antipolis. decrease. The Côte d’Azur is limited in land area and difficult to build on so property is always scarce. That's the best guarantee of stable prices. Intelligent people know that." LA GAROUPE AGENCY RENTING ON CAP D’ANTIBES Two years ago Frédéric Demeyer took over the La Garoupe estate agency that has been established on Cap d’Antibes for 45 years and has a large seasonal rentals department. He modernised the premises and learnt to work with Russians who this year account for the majority of his clientele. "They often arrive with several generations of their family plus staff ; some rent several properties, for a month, six weeks, two months even." His agency has a portfolio of 30-odd houses on Cap d’Antibes, which he's offering for rent this summer at monthly prices ranging from € 8000/10,000 for the simplest – no swimming pool or sea view but a nice garden, slightly obsolete furnishings and decor –up to € 200,000 for the largest : 8 bedrooms with bathrooms, high-end appointments. "This year there are somewhat more properties available," he admits. "To increase the chances of renting you need to offer 4 bedrooms with bathrooms, a swimming pool, security, lock-up garages and televisions in every room. If some effort is put into the decoration – pale colours, De Tonge kitchen – the rent can rise to € 20,000/25,000 a month." Although some French owners are starting to rent out their houses to pay the running costs, others are beginning to make a business of it, even though the initial investment is considerable since the average purchase price on the Cap is still more than € 10,000/m². The agency's last sale was a 300m² house in 1500m² of grounds, facing west (the best exposure) but with no swimming pool and needing complete refurbishment ; it sold for € 3 million. "One client, a British trader, bought a 150m² 4-room apartment with a sea-view terrace from me, in a residence with swimming pool on Avenue du Cap. He had itupdated throughout – very simple, understated, very modern kitchen, pale colours for maximum light. At € 15,000 a month his rental income for July and August alone covers the annual loan interest ! " The property can also be rented for six to nine months over the winter, at € 4000-5000 a month, intended mainly for senior executives on assignments in Sophia-Antipolis. juillet-août 2010 www.cotemagazine.com BUSINESS CLASS 181



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