COTE La Revue d'Azur n°186 juillet 2010
COTE La Revue d'Azur n°186 juillet 2010
  • Prix facial : 3 €

  • Parution : n°186 de juillet 2010

  • Périodicité : mensuel

  • Editeur : Les Editions COTE

  • Format : (240 x 300) mm

  • Nombre de pages : 292

  • Taille du fichier PDF : 33,2 Mo

  • Dans ce numéro : nu au soleil.

  • Prix de vente (PDF) : gratuit

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BUSINESS CLASS 174 classaffaires immobilier/real estate Sur les hauteurs du Cap de Nice, la villa Rafale et sa vue imprenable (John Moss). Parce qu’il est unique, le marché immobilier azuréen inspire encore les acquéreurs étrangers, convaincus que la rareté de l’offre sur une terre bénie des dieux est une garantie de stabilité des valeurs – donc de protection du patrimoine. Un atout capital dans la période d’incertitude actuelle ! Les acquéreurs étrangers commencent à investir dans des emplacements numéro 1 pour louer, à la saison ou à l’année, dans l’ancien mais aussi dans le neuf alors même qu’ils ne bénéficient pas de la loi Scellier. La petite rentabilité attendue à court terme reste compensée par l’espoir d’une plus-value à long terme. « La Côte d’Azur, c’est the place to be, the place to invest. Tous les gens intelligents le savent ! ». Exemple de professionnels azuréens qui basent leur business sur ce créneau – ou plutôt ce credo. JOHN MOSS, DU COUSU MAIN HAUT DE GAMME 20 ans déjà que John Moss, charpentier de formation devenu entrepreneur en bâtiment, est arrivé d’Ecosse – d’abord à Paris deux ans, puis à Villefranche-sur- Mer où il devient courtier en immobilier – quand son amie, agent immobilier, lui confie l’accueil commercial de la clientèle anglophone. De ce poste d’observation, il découvre que les étrangers de langue anglaise sont naturellement plus enclins à faire confiance à un compatriote et qu’ils éprouvent par ailleurs bien du mal à faire réaliser leurs travaux d’aménagement. John Moss décide alors d'utiliser ses compétences d’homme de l’art pour cultiver une microniche : offrir un produit clé en mains. Il trouve un bien de qualité correspondant à leurs attentes, puis le fait rénover, décorer et meubler. Il fait exécuter – d’après ses propres plans – travaux et ameublement par les artisans locaux qu’il a sélectionnés pour leurs qualités et choisit avec le même soin les matériaux raffinés qui seront mis en œuvre. John Moss affirme avoir traité une soixantaine de projets depuis 15 ans, du studio à la villa. Tout type de produit l’intéresse à la double condition qu’il s’agisse d’un bien situé entre le mont Boron et Beaulieu et qu’il jouisse d’une vue mer plein cadre : la qualité de l’emplacement garantit une valorisation qui mérite les investissements réalisés. Les dix-huit derniers mois ont été occupés à réaliser des projets engrangés avant la crise de 2008. Aujourd’hui, il voit revenir, prudemment, la clientèle anglosaxonne. Parmi elle, un golden boy britannique qui, après lui avoir acheté deux villas et un appartement, revient avec un projet d’achat de terrain avec villa à détruire et reconstruire. Et cette fois, il veut louer le bien pour en retirer une rentabilité. John Moss en assurera aussi la gestion. juillet-août 2010 www.cotemagazine.com | PAR MARIE-EVELYNE COLONNA Tout ce qui est rare reste cher... -/What's rare is always expensive La pénurie structurelle de biens à vendre sur la Côte d’Azur incite désormais les étrangers fortunés à y investir dans le locatif. -/The structural shortage of property for sale on the Côte d’Azur is now inciting wealthy foreigners to invest in houses to rent out. -/Because it's unique, the Riviera property market continues to attract foreign buyers convinced that the scarcity of houses in this region blessed by the gods is a guarantee of stable prices and therefore a means of protecting their capital, a vital asset in these uncertain times ! Foreigners have started buying properties in prime locations in order to rent them out for the summer season or all year round, going not only for existing stock but new builds too even without the tax breaks French buyers enjoy. Low short-termprofits are compensated for by expected capital gains in the long term. "The Côte d’Azur is the place to be, the place to invest. All intelligent people know that ! " COTE talked to some Riviera professionals, locals and foreigners, whose businesses are based on that creed. JOHN MOSS HAND-CRAFTED LUXURY Twenty years ago John Moss, a building entrepreneur who trained as a carpenter, arrived from Scotland, spending two years in Paris before coming to Villefranchesur-Mer where he became a property broker when his partner, an estate agent, asked him to take care of her English-speaking clientele. He soon realised that British buyers were naturally more inclined to trust a compatriot and also that they experienced great difficulty in getting work done on their purchases. So John Moss decided to use his specialist skills to cultivate a microniche market by proposing turn-key products. He finds a luxury property that fulfils a client's requirements then has it renovated, decorated and furnished. He drawsup his own plans for alterations and interior design then employs local artisans he has selected for the quality of their work ; with equal care he chooses the high-quality materials that will be used. John Moss says he's completed some 60 projects in the last 15 years, from studio to villa. He's interested in all types of property provided they fulfil two conditions : are situated between Mont Boron and Beaulieu and have an open view of the sea ; the quality of the setting guarantees a profit on the investment.
AVEC COGEDIM, LES RUSSES INVESTISSENT DANS LE LOCATIF EN VEFA On connaissait le fort intérêt de la classe des oligarques russes pour les propriétés d’exception azuréennes de Saint-Jean-Cap-Ferrat, de Nice et du cap d’Antibes principalement. C’est au tour de la classe aisée – celle des cadres supérieurs, commerçants et professions libérales – de s’intéresser à l’immobilier azuréen. Dans l’ancien d’abord et, maintenant, le neuf. Cogedim Méditerranée, qui réalise des programmes moyen-haut de gamme, a entrepris une politique marketing en direction de cette clientèle potentielle. Ses correspondants russes à Moscou et Saint-Pétersbourg font venir des compatriotes qu’ils prennent en charge dès leur descente d’avion à l’aéroport de Nice, les amènent sur les bureaux de vente des programmes, leur expliquent la vente en Vefa, la sécurité des transactions immobilières en France... « Nous avons ainsi vendu quelques appartements de notre immeuble de la rue Pastorelli à Nice, raconte Hugues Duroussy, coprésident de Cogedim Méditerranée. Le programme a été livré en mai dernier. Tout s’est bien passé, le programme a été livré dans les temps et conformément aux prestations annoncées, et nos clients vont pouvoir en profiter pleinement dès cet été… Cette « première » réussie a incité nos correspondants à poursuivre et nous avons aujourd’hui des acquéreurs russes qui réservent des appartements sur notre programme Antibes Plazza (ndlr : 5 500 € /m², prix moyen). Et l’arrivée des Russes au cœur de la ville d’Antibes, c’est nouveau. » Autre nouveauté : après avoir acheté sur leurs seuls fonds propres, cette clientèle découvre l’effet levier du crédit qui lui permet d’augmenter sa capacité d’investissement. Et quand le crédit peut être payé par un locataire, c’est encore mieux ! « Nous leur proposons d’acheter en toute sécurité un bien qui leur rapportera une rentabilité locative de 4% en plus d’une valorisation assurée sur le moyen terme. » Voici donc la clientèle russe qui commence à investir dans des produits proposés actuellement à la clientèle française dans le cadre de l’avantage fiscal Scellier : budgets de 200 000 à 250 000 € pour des 2 et 3 pièces de 42 m² à 62 m². Pour John Moss, la qualité de l’emplacement garantit une valorisation qui mérite les investissements réalisés, comme ici la villa Habanna à Villefranche-sur-Mer (à gauche) ou la villa Rafale (ci-dessus). The last 18 months have been spent on projects launched before the 2008 recession but now he is seeing British clients returning, albeit prudently. One is a golden boy, who after buying two villas and an apartment from him has returned with a project to buy land with a villa to be demolished and rebuilt. This he intends as a rental investment so John Moss willalso manage it for him. COGEDIM : RUSSIANS BUYING ON PLAN TO RENT OUT That Russia's oligarchs are very keen on exceptional Riviera properties, principally in Saint-Jean-Cap-Ferrat, Nice and on Cap d’Antibes, is common knowledge but now itsupper-middle class – senior executives, traders, professional classes – is taking an interest in Riviera real estate too, first existing properties and now new builds. Cogedim Méditerranée, which builds mid/high-end developments, has a marketing policy aimedspecifically at these potential clients. Russian correspondents in Moscow and Saint Petersburg bring fellow-countrymen to the Riviera and accompany them throughout their stay, taking them to the sales offices of new developments, explaining the French system of buying on plan to them, reassuring them as to the security of property transactions in France etc. "In this way we sold some apartments in our building on Rue Pastorelli in Nice," says Hugues Duroussy, co-chairman of Cogedim Méditerranée. "The development was completed last May, on schedule and conforming to specifications, so our clients can take fulladvantage of their purchase this summer. This successful first attempt has encouraged our correspondents to continue and we now have Russian buyers reserving apartments in our Antibes Plazza development (average price € 5500/m² ; Ed.), and Russians in the centre of Antibes is something new." Also new is that after using their own capital to buy, these clients are now discovering they can take out bank loans and so increase their investment possibilities, and when the interest is paid by a tenant that's even better ! "We're offering them totally secure purchases that will give them a 4% rental profit plus a guaranteed medium-termcapital profit." So the Russian clientele is starting to invest in properties presently offered to French buyers with Scellier tax incentives : 2- and 3-room homes of 42m² to 62m² priced at € 200,000 to € 250,000. juillet-août 2010 www.cotemagazine.com BUSINESS CLASS 175



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