BUSINESS CLASS REAL ESTATE 94 classaffaires immobilier Entre le prix et la valeur, l’expertise…/Between price and value lies expertise Son utilité est méconnue des propriétaires et des acheteurs et pourtant les uns et les autres auraient souvent intérêt à recourir à l’estimation d’un expert immobilier avant de passer à l’acte. -/Few sellers or buyers appreciate just how useful a property valuer can be, yet both would often find it in their interests to engage one before signing that contract. Ni agents commerciaux, ni notaires, ni avocats, mais des professionnels qui se situent au-dessus des parties et dont l’indépendance constitue donc le gage de leur impartialité : c’est ainsi que veulent se définir les exper ts immobiliers dont le rôle et l’importance sont trop souvent méconnus des propriétaires et des candidats à l’achat. Pourtant, les premiers comme les seconds gagneraient à les consulter pour s’épargner de douloureuses déconvenues. « Pour des biens importants ou sortant de l’ordinaire, et donc vis-à-vis desquels il est impossible pour quelqu’un qui n’est pas de la partie de faire une comparaison avec des transactions comp arables effectuées dans le même secteur géographique, un acquéreur potentiel a évidemment intérêt à venir nous consulter », explique Jacques Perrière, délégué départemental 06 de la Compagnie Nationale des Experts immobiliers qui n’accueille en son sein que des personnalités répondant à d’exigeants critèr es relatifs à leur for mation et à leur expérience pr o- fessionnelle. « Le résultat de notr e expertise lui per mettra de mieux engager la négociation en proposant une offre réaliste et lui évitera, le cas échéant, de sur - payer un produit ». Evidemment, le montant de la valeur d’un bien tel qu’il est évalué par un expert demandé par un éventuel acheteur ne constitue pas une contrainte pour le vendeur : celui-ci reste libre d’exiger le prix qu’il demande et de signifier à son interlocuteur que c’est à pr endre ou à laisser. Mais au moins, le candidat à l’acquisition se déter mine en connaissance de cause. Ce qui peut éviter de cruelles désillusions. « Il y a quelque temps, j’ai été sollicité par une personne qui avait payé 16 millions d’eur os, pour un vaste domaine en Ile de France dont la banque exigeait une expertise avant de lui octroyer un crédit gagé sur cette acquisition », raconte Jacques Perrière. « Or, mon analyse a fait r essortir une estimation de ce bien à 50% seulement du prix payé ! » avril 2010 www.cotemagazine.com IMAGINE - FOTOLIA Jacques Perrière, délégué départemental 06 de la Compagnie Nationale des Experts immobiliers. Une différence lourde de conséquences pour l’intéressé alors que tout cela aurait pu être évité à peu de frais, eu égard aux enjeux, car une expertise ne représente pas une dépense considérable : de 550 à 1 500 € pour des opérations portant sur des estimations variant entre 500.000 et 1,5 M €, c’est-à-dire les cas les plus fréquents. En parallèle aux transactions, les estimations patrimoniales pour des questions fiscales (établissement de l’assiette de l’impôt sur la fortune), des demandes d’emprunts hypothécaires, des affaires de divorce ou de succession constituent autant de circonstances où le recours à un expert immobilier peut s’avérer nécessaire. « Dans les règlements familiaux, les par ties prenantes ont tout intérêt à s’accorder sur le fait de s’adresser à nous avant de se forger une opinion et de s’engager dans une démar che car, ce faisant, ils s’adjoignent aussi le renfort d’un médiateur : une expertise indépendante du patrimoine immobilier est de nature à désamorcer nombre d’inextricables conflits », commente Jacques Perrière. -/Not commercial agents, not solicitors, not lawyers, but professionals acting in the interests of neither par ty and whose independence ther efore constitutes a guarantee of impartiality. That is how property surveyors like to define themselves but owners and prospective buyers are too often unawar e of their r ole and importance. Yet both can benefit fr om consulting them, so as to avoid unpleasant disappointments. "For expensive properties, it's obviously in a prospective buyer's interests to consult us," explains Jacques Perrière, Alpes-Maritimes delegate of the Compagnie Nationale des Experts Immobiliers, the profession's federation. "A valuation by an expert puts a prospective buyer in a better position to negotiate by making a realistic offer, to say nothing of avoiding the risk of paying more than the property is worth." Naturally the value of a pr operty as estimated by an exper t mandated by a potential buyer isn't binding on the seller, who is still free to ask the price they want and tell the buyer it's a take it or leave it situation. But at least the pr ospective buyer can make an infor meddecision, and without breaking the bank because, given what's at stake, a valuation isn't expensive : € 550 to € 1500 for valuations of € 500,000 to € 1.5 million, in the most frequent cases. |
