IMMOBILIER 88 secondaires, elle l’est en revanche à l’investissement locatif, une bonne façon de préparer sa retraite au soleil. Les loyers, toujours sous pression, sont sur la Côte d’Azur entraînés à la hausse par une forte demande. En 2008, à Nice, le prix moyen du m² était de 3861 €. Avec un prix moyen à la location de 14,34 € le m², le plus élevé après Paris et l’Île-de-France, la rentabilité brute moyenne d’un appartement s’élevait à 5,3%. COUP DE POUCE DANS LE NEUF Pas si mal en temps de crise, surtout quand, de surcroît, on bénéficie de mesures fiscales intéressantes, tout particulièrement dans le neuf. Pour la Fédération des Promoteurs Constructeurs, pas de doute « c’est le bon moment pour acheter ». Un slogan justifié, dans ce secteur durement ébranlé par un recul des ventes de 37,6% en 2008, par deux bonnes nouvelles. D’abord, le doublement du prêt à taux zéro. Cette mesure, qui concerne uniquement les primo-accédants, permet jusqu’au 31 décembre 2009 d’emprunter, selon ses conditions de ressources et la localisation géographique du bien, jusqu’à 30% du prix du logement, contre 20% actuellement. Cette clientèle dite d’accession sociale est un vivier d’acquéreurs potentiels vers qui tous les regards se tournent car elle représente dorénavant une part substantielle des ventes. L’accession à la propriété demeure le rêve premier des Français et tous les moyens sont bons pour aller chercher ces clients encore locataires. L’autre bonne surprise est la récente loi Scellier, une véritable révolution pour l’investissement locatif. Quel que soit le revenu de l’acquéreur, elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 25% du prix d’acquisition d’un logement neuf destiné à la location pendant neuf ans, dans une limite de 300 000 €, autrement dit 75 000 € de réduction d’impôt maximum répartis sur neuf ans. Durant ces années, les loyers sont plafonnés, en fonction de la zone géographique du logement, à 21,02 € le m² sur la Côte d’Azur. Cette mesure n’autorise certes qu’une seule acquisition par an, mais elle est en 2009 cumulable avec d’autres investissements dans le neuf en loi Robien ou Borloo. Ces deux dispositifs ont déjà permis aux promoteurs d’observer depuis le début de l’année un net frémissement du marché, avec une perspective de stabilisation des ventes au niveau de 2008. Pour Max Garotta, dirigeant de Riviera Réalisation, « le marché se tient effectivement mieux que prévu en raison d’un retour à des prix de vente plus raisonnables et de la loi Scellier ». Deux de ses programmes à Nice en cours de commercialisation, L’Orée de Cimiez et Les Oréades, se vendent ainsi bien, surtout le second, intégralement en loi Scellier. « Certains investisseurs achètent trois studios en un seul lot pour un peu moins de 300 000 € répondant donc aux critères de cette loi », explique-t-il. Et compte tenu de l’importance de cette mesure, Guillaume de Lonlay, directeur du cabinet Lonlay et Associés Finance, de prévoir, dans les régions de forte attractivité, « une pénurie rapide d’offres ». C’est donc bien le moment d’acheter ! avril 2009 www.cotemagazine.com Pour Max Garotta, de Riviera Réalisation, « le marché se tient mieux que prévu en raison d’un retour à des prix plus raisonnables et de la loi Scellier ». Ainsi son programme L’Orée de Cimiez (ci-contre) se vend bien. perties, a good way to prepare for a retirement in the sun. Plus rents are being pushedup by strong demand. In 2008 in Nice, the average purchase price was € 386 per square metre ; with average rental prices of € 14.34 per square metre, the highest after Paris and Ile de France, the average gross profit margin on an apartment stood at 5.3%. A BOOST FOR NEW BUILDS Things aren’t so bad in a recession when there are interesting tax measures available, particularly for new builds. The builders’and developers’federation is convinced that « it’s the right time to buy », a slogan justified, in a sector severely destabilised by a 37.6% drop in sales in 2008, by two pieces of good news. The first is a temporarily increased ceiling for zero-interest mortgages, available to first-time buyers only until 31 December 2009. This allows them to borrowup to 30% of the price of a home (against 20% previously), depending on means testing and the property’s geographical location. The other nice surprise is the recently voted Scellier law that has revolutionised the buy-to-let sector. This law allows any buyer, whatever their income, to benefit from tax reductions equal to 25% of the purchase price of a new property destined to be let for nine years,up to a purchase-price ceiling of € 300,000, in other words a maximum tax reduction of € 75,000 over nine years. During those nine years, rents are subject to a ceiling that depends on the geographical location of the property ; on the Côte d’Azur this is € 21.02 per square metre. This measure is available for only one property purchase per year but in 2009 can be combined with other investments in new build governed by the Robien or Borloo law. Thanks to these two measures, developers have already observed that since the start of 2009 the market has begun to move again, with the prospect of sales stabilising at the 2008 level. For Max Garotta, director of Riviera Réalisation, « the market is indeed holdingup better than expected due to sale prices returning to more reasonable levels and to the Scellier law ». Two Nice developments he is presently commercialising, L’Orée de Cimiez and Les Oréades, are consequently selling well, the second especially, thanks entirely to the Scellier law. « Some investors are buying three studios in a batch for a little under € 300,000, so falling within the law’s criteria, » he explains. And given the importance of this measure, Guillaume de Lonlay, director of Cabinet Lonlay et Associés Finance, is forecasting « a scarcity of offers in the very near future » in particularly attractive regions. So it really is the right time to buy !