LES BANQUES SUIVENT Autre facteur important : cette baisse est désormais associée à des conditions d’emprunt favorables. En janvier dernier, les prix des logements anciens ont ainsi mieux résisté à la baisse, une situation qui ne remet pas en cause la tendance générale, mais que la FNAIM a analysé comme « la conséquence de la toute récente détente des taux d’intérêt ». Et les spécialistes, de meilleurtaux.com à Diagnostic expertise, le confirment : la baisse devrait se poursuivre, le taux moyen d’intérêt sur vingt ans étant descendu en janvier à 4,95%, soit le niveau de juin 2008, qui, rappelons-le, a précédé une hausse consécutive de six mois. Et pour l’Observatoire Crédit Logement/CSA, « cette baisse qui s’amorce pourrait être rapide : le retour vers un taux moyen de 4,50% dès le printemps 2009 est maintenant envisageable ». Une motivation supplémentaire pour les futurs acquéreurs. Bien sûr, il reste à obtenir son crédit, ce qui n’est pas toujours évident dans une période où les banques, sérieusement ébranlées, cherchent avant tout à reconstituer leurs marges. Une idée fausse, selon un responsable du service prêt immobilier d’une agence de banque niçoise : « très peu de ventes échouent en raison d’un refus de prêt, beaucoup de négociateurs immobiliers vous le diront. Nous étudions certes les dossiers avec plus de soin, dissuadons parfois l’investissement locatif pour des ménages ayant déjà des emprunts, mais cela davantage dans un esprit de garde-fou que dans une démarche de restriction d’octroi de crédit ». Aussi, face à l’attitude parfois frileuse des banques, l’État a décidé d’étendre le prêt d’accession sociale à 60% de la population, contre 20% auparavant. Ce prêt, sous conditions, consenti au taux maximal de 5,90% quelle que soit sa qualité, variable ou fixe, et sa durée, est garanti par le FGAS, et donc sans risque direct pour les prêteurs. L’évolution des taux d’intérêt et des modes de financement, qu’on ait ainsi peu ou beaucoup de solvabilité, poussent à l’achat. UNE RÉGION À FORTE ATTRACTIVITÉ « Mais c’est certain, actuellement, il faut se battre », reconnaît Fabrice Germain, avant de quitter Juan-les-Pins pour Moscou, et de se rendre à l’un des plus grands salons de l’immobilier russe, Domexpo. Il va là à la rencontre de potentiels acquéreurs russes « surtout pour établir un relationnel ». Si la classe moyenne russe, prête à investir entre 500 000 et 600 000 € l’an passé, s’est un peu effacée en raison de la crise, Fabrice Germain reste néanmoins optimiste sur le potentiel de clients sur la Côte d’Azur : « on est certainement plus préservé que d’autres régions de France. À seulement quatre heures d’avion de Nice, beaucoup d’Européens et d’étrangers trouvent ici leur Eldorado, et on aura toujours de la demande ». Et pas seulement du côté des étrangers… Selon un sondage réalisé par TNS-SOFRES, 6 Français sur 10 rêvent d’un logement dans le Sud, 32% dans le Sud-Est… Si la période n’est pas favorable à l’achat de résidences À gauche : La Côte d’Azur est certainement plus préservée que d’autres régions de France, en raison de sa forte attractivité. Et la période reste favorable à l’investissement locatif. En haut : Côté crédit, la baisse des taux d’intérêt et l’évolution des modes de financement poussent à l’achat. IMMO/REAL ESTATE BANKS ARE CONTRIBUTING Another important factor is that lower prices are now combined with favourable borrowing terms. In January prices for older housing stock heldup better, which the FNAIM analysed as « a consequence of the very recent relaxation of interest rates ». Financial specialists likewise confirmthat those rates should continue heading downwards ; in January the average rate of interest over 20 years had dropped back to 4.95%, the same as in June 2008. The Observatoire Crédit Logement/CSA mortgage watchdog believes that : « a return to an average interest rate of 4.5% in spring 2009 now seems possible ». This represents an additional motivation for future buyers, although they do of course first have to obtain their mortgage, which isn’t always easy at a time when banks have been seriously destabilised and are above all striving to reconstitute their profit margins. However, one mortgage manager in a Nice bank disputes this : « Very few sales fall through because the potential buyer is refused a mortgage, as many estate agents will tell you. Of course we’re examining applications more carefully and sometimes we do dissuade people already paying off loans from taking out buy-to-let mortgages, but the reason behind that is more to protect our clients than to restrict access to credit. » And because of the banks’sometimes cautious attitude, the government has decided to make social mortgage loans available to 60% of the population as opposed to 20% previously. These loans are subject to conditions but attract a maximum interest rate of 5.9% whether they are fixed or variable and whatever their duration ; they are also guaranteed by the FGAS so are risk-free for the lenders. A HIGHLY ATTRACTIVE REGION « But we’re definitely having to work very hard right now, » admits Fabrice Germain, who is about to leave Juan-les-Pins for Moscow to attend Domexpo, one of Russia’s biggest real-estate shows, to meet potential Russian buyers, « above all to make contacts ». Although the Russian middle class, which last year was prepared to invest between € 500,000 and € 600,000, has faded away somewhat because of the recession, Fabrice Germain is still optimistic about the Côte d’Azur’s clientele potential : « We’re certainly suffering less than other French regions, here there’llalways be a demand. » And not only from foreigners. According to a TNS-SOFRES survey, six out of 10 French people dream of a home in the South, 32% of them in the South-East. And although this may not be a good time to buy holiday homes, it is for investing in buy-to-let pro- avril 2009 www.cotemagazine.com REAL ESTATE 87