C’est incontestable : le marché immobilier devrait poursuivre une baisse des prix déjà bien engagée. Mais, comme à chaque période de crise, quand la bourse s’effondre, la pierre redevient une valeur refuge. Surtout lorsqu’elle se situe sur l’un des dix sites les plus connus et prisés au monde, la Côte d’Azur ! Alors, autant en profiter. -/There’s no possible doubt that the property market’s falling prices are going to continue doing just that. But as in any period of financial instability, when stock markets collapse, real estate becomes a blue-chip value again, particularly in one of the world’s 10 most highly prized locations : the Côte d’Azur ! So you might as well benefit from it ! LA BAISSE DANS L’ANCIEN PROFITE À TOUS Comme l’explique très bien la FNAIM dans sa lettre de conjoncture de janvier 2009, « le marché du logement obéit à des logiques de besoins liées aux grands moments de la vie, constitution de ménages, séparations, décès ». Or, ces « besoins exigent des réponses rapides et ne peuvent être Depuis environ trop différés, que l’on ait besoin d’acheter ou de vendre. 15 ans, les Aussi, avec le recul des prix – dans les Alpes-Maritimes de vendeurs ont engrangé - 6,3% pour la moyenne trimestrielle des prix des appartements, de - 4,8% pour celle des maisons – et l’allongement de belles plus-values, que les baisses intervenues des délais de vente, les acheteurs ont repris le pouvoir, et ce, depuis quelques mois ne quel que soit leur pouvoir d’achat. Ils profitent ainsi déjà de baisses de prix actées, mais aussi de marges de négociations restaurées. Pour Fabrice Germain, de l’agence de la réduisent que faiblement. Pinède à Juan-les-Pins, « c’est évident, plus aucun client, qu’il soit français ou étranger, n’achète au prix affiché. Si Property values have been celui-ci est correct, la négociation est d’environ 10% du prix, appreciating very nicely for mais parfois bien davantage ». Et ces baisses de prix influent around 15 years now and guère sur l’offre. Selon la FNAIM, la raison est simple. Depuis the downturn in prices environ quinze ans, les vendeurs ont engrangé de belles plus-values, que les baisses intervenues depuis quelques over recent months has mois ne réduisent que faiblement. On est aujourd’hui à peu only slightly reduced those values. » près au niveau des prix de 2006. « Par conséquent, comme l’explique un agent du réseau azuréen, celui qui doit vendre a intérêt à le faire maintenant, surtout que tous les pronostics projettent une baisse soutenue des prix jusqu’en 2010 ». De plus, une forte proportion de vendeurs est aussi « acquéreur » et pense naturellement rattraper la baisse de son prix de vente sur celui de son futur achat… Ce retour à une attractivité des prix est l’occasion de réaliser de bonnes affaires, surtout si on investit dans un bien « basique ». C’est en effet sur ce marché, selon une étude du Crédit Foncier, que la baisse de prix en 2009 sera la plus forte. Par exemple à Cannes, un appartement de plan courant, proche du centre-ville, mais à rafraîchir, devrait connaître une variation de prix de 5 à 15%. À localisation égale, un appartement de standing aura une variation de 0 à 5%, et sur la Croisette il sera vendu au même prix. Une analyse que confirme Fabrice Germain : « Bien sûr, c’est un cas extrême, mais le propriétaire d’une maison à 10 millions d’euros n’est pas à un ou deux ans près pour vendre. Et même s’il fait un geste, on ne peut pas parler de négociation sur ce marché très haut de gamme. En revanche, pour ce qui est le caviar de notre station balnéaire, le bord de mer, j’ai remarqué un petit fléchissement : on est passé en deux ans de 10 000 € le m² à 7500-8000 € ». IMMO/REAL ESTATE Par Carole Court C’EST LA CRISE ? LES BONNES RAISONS D’EN PROFITER ! /RECESSION ? MAKE IT WORK IN YOUR FAVOUR ! LOWER PRICES FOR OLD PROPERTIES BENEFIT EVERY As the FNAIM estate agents’federation explains extremely well in its January 2009 market appraisal, « the housing market obeys a logic of needs connected with life’s major events : beginning life as a couple, separating and death ». These needs demand rapid solutions that can’t be put off too long, whether you need to buy or sell. Also, falling prices (in the Alpes-Maritimes, -6.3% for the quarterly average price of apartments and -4.8% for that of houses) and longer selling times mean that buyers have theupper hand again, whatever their purchasing power. They’re already benefiting from reduced legal fees but also from increased margins for negotiation. For Fabrice Germain at Agence de la Pinède in Juan-les-Pins : « It’s obvious that no clients, whether French or foreign, are still buying at publicised prices. If the price announced is realistic, a reduction of around 10% can be negotiated, sometimes much more. » Plus falling prices are barely affecting the volume of properties for sale. Property values have been appreciating very nicely for around 15 years now and the downturn in prices over recent months has only slightly reduced those values ; prices today are more or less on a par with 2006. « Consequently, anyone who needs to sell should do so now, » explains a Riviera estate agent, « particularly as all the forecasts indicate prices will continue falling until 2010. » These more attractive prices mean there are some good deals to be had, especially if you invest in « basic » property as this is the market in which prices will drop most noticeably in 2009, according to a Crédit Foncier survey. For example in Cannes, the price of an ordinary type of apartment close to the city centre but requiring fresheningup is likely to drop by 5-15% but that of a classier apartment in a similar location will only fall 0-5% and prices for anything on the Croisette will remain stable. This analysis is confirmedby Fabrice Germain : « Of course it’s an extreme case, but the owner of a house worth € 10 million isn’t going to mind waiting a year or two to sell it and even if they’re prepared to make a gesture, you can’t really talk about negotiating prices in this very high-end market. On the other hand, regarding properties in our seaside resort’s most expensive sector, the seafront, I have noticed a slight drop in prices, from € 10,000 to € 7500-8000 per square metre over the last two years. » avril 2009 www.cotemagazine.com REAL ESTATE 85