CEO Suisse n°2007-1 avr à aoû
CEO Suisse n°2007-1 avr à aoû
  • Prix facial : gratuit

  • Parution : n°2007-1 de avr à aoû

  • Périodicité : semestriel

  • Editeur : PricewaterhouseCoopers

  • Format : (230 x 280) mm

  • Nombre de pages : 56

  • Taille du fichier PDF : 2,3 Mo

  • Dans ce numéro : les leaders investissent... Abonia-Forster, Conzzeta, Emmi.

  • Prix de vente (PDF) : gratuit

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marché ; choisir le bon moment est donc primordial. Pour les actionnaires, les conséquences négatives sont avant tout les futures obligations liées à la location, c’est-à-dire des coûts fixes plus élevés. De même, contrairement à ce qui se passait auparavant, les dépenses d’entretien importantes ou les nouveaux investissements ne sont plus utilisables que de manière restreinte pour contrôler les dépenses et le résultat. La transaction du point de vue de l’utilisateur Compte tenu du fait que le vendeur devient locataire lors d’une délocalisation, le point de vue du locataire ou de l’utilisateur ne doit pas être négligé non plus. A court terme, rien ne change pour l’utilisateur. Le contrat peut être formulé de sorte qu’il conserve l’entier contrôle opérationnel sur les locaux Droit fiscal et comptabilité Toute transaction OpCo/PropCo a des conséquences à la fois fiscales et comptables dont il faut tenir compte dans le processus de décision, faute de quoi le calcul est faussé ou la transaction n’atteint pas son objectif. Impôts : Lors d’une transaction, on accordera une importance particulière non seulement aux droits de mutation et à l’impôt sur les gains immobiliers, mais aussi à toutes les questions de TVA. Lorsque des immeubles prévus pour la vente sont assujettis à la TVA (option), on s’interrogera sur la possibilité de faire valoir la déduction de l’impôt préalable sur les investissements opérés les années précédentes et, dans l’affirmative, dans quelle mesure. La transaction doit être structurée de façon que le nouveau propriétaire reprenne les objets avec l’option, ou que l’acheteur reprenne les déductions déjà effectuées de l’impôt préalable. Etablissement des comptes : L’objectif d’un allégement du bilan (« Off-Balance ») n’est pas automatiquement atteint lors de chaque délocalisation immobilière. Si le bilan est 36 ceo/expertise pwc d’exploitation. Le bail devra tenir compte de quelques points essentiels:• Le bail doit éviter le plus possible les points de contact entre l’investisseur et l’utilisateur. L’investisseur a ainsi l’impression que ses charges administratives sont faibles ; l’utilisateur profite d’une certaine liberté de manœuvre. Les baux à long terme présentent le grand avantage que les frais à venir peuvent à la fois être planifiés et stabilisés, ce qui est un aspect non négligeable dans des branches à coûts élevés, comme le commerce de détail.• Une délocalisation peut aussi être une manière élégante de réduire les coûts de surface. C’est notamment le cas lorsqu’il n’est pas possible de relouer 100% des surfaces. En concluant un bail à long terme, le locataire réduit en même temps sa mobilité établi selon les IAS/IFRS, il existe alors – à condition que le bail le précise – l’obligation de maintenir l’inscription des immeubles au bilan. Selon les principes de l’IAS 17, les baux sont classés comme leasing financier pour lesquels le locataire supporte une parte essentielle des risques caractéristiques de la propriété et de l’utilisation. Dans ce cas, l’immeuble est inscrit au bilan comme actif et les engagements de loyer comme dettes rémunérées. Les indicateurs d’un leasing financier sont les options de rachat dans le contrat de vente ou des arrangements dans lesquels la valeur actualisée des futurs paiements de loyer correspond largement à la valeur du marché de l’objet. Ces situations se rencontrent si une utilisation spéciale est convenue, en cas de contrats de longue durée ou en cas de rapprochement de la durée du contrat et de la durée résiduelle de vie de l’objet. Les débats suscités par cette interprétation sont responsables du remaniement actuel de l’IAS 17. Une solution consisterait à classer comme leasing financier tous les contrats de bail sur plusieurs années lesquels seraient donc toujours inscrits au bilan. Cette règle s’appliquerait aussi aux baux normaux qui n’ont pas été conclus dans le cadre d’une transaction OpCo/PropCo. opérationnelle à moyen et long terme puisqu’il se lie à un immeuble pour une durée fixe. Le management doit donc toujours, avant une délocalisation, avoir une réflexion stratégique sur le bien immobilier concerné et évaluer soigneusement la valeur (contrat longue durée) et la souplesse (contrat courte durée). Un détaillant, par exemple, doit se projeter dans l’avenir pour savoir si l’emplacement actuel sera encore attrayant dans 5, 10 ou 20 ans. Un engagement de loyer à long terme pour un immeuble qui, à moyen terme déjà, ne répondra plus aux exigences pourrait plus tard se payer cher. Conclusion La liquidité élevée sur les marchés des capitaux et des rendements dépassant la moyenne ont transformé les biens immobiliers en forme d’investissement alternative. Nombre d’entreprises s’interrogent sur l’opportunité de séparer la propriété de l’exploitation d’un immeuble. Ce type de transaction OpCo/PropCo présente des avantages indéniables ; toutefois, les processus de décision et de transaction devront tenir compte de nombreux aspects.
Une gestion réussie du capital humain commence par l’établissement d’un profil. Défi stratégique Questions-clés pour les deux prochaines annéesurs.klingler@ch.pwc.com La plupart des entreprises trouvent naturel de mesurer et de contrôler la productivité du capital financier par le biais de ratios mais n’appliquent pas la même méthode au capital humain. En Europe tout particulièrement, les firmes ne saisissent souvent que les coûts du personnel, sans savoir si ce montant – comparé à la performance – est élevé ou non, car elles n’évaluent pas la Profil futur du capital humain Quelle direction prendre ? Capital humain : transitions Que faut-il changer ? Profil actuel du capital humain Quelle est la situation ? Des ratios pour le capital humain : De quoi tester le dynamisme du personnel. La performance d’une entreprise dépend largement de la création de valeur des collaborateurs. Bon nombre d’entreprises commencent déjà à fournir des indicateurs sur le capital humain et à les utiliser pour piloter leur compétitivité. performance en termes de ratios économico-financiers ou orientés production. L’ambivalence perçue dans la notion de capital humain traduit la valeur économique incarnée par les collaborateurs pour une entreprise. Le capital humain englobe tout le savoir, toutes les aptitudes et expériences réunis dans l’organisation. Les entreprises investissent dans le capital humain et font le maximum pour que ce dernier soit géré de manière aussi efficiente que le capital financier. Capital humain : actions Que faut-il faire ? Etat des lieux Si toute direction d’entreprise se doit de connaître les aspects opérationnels de son organisation, elle devrait également tout faire pour mieux identifier d’autres aspects plus abstraits comme les liens entre l’engagement, la productivité et les relations avec la clientèle, les effets des investissements dans la formation sur l’aptitude à l’innovation et à la création de valeur, l’influence de ceo/expertise pwc 37



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