CEO Suisse n°2007-1 avr à aoû
CEO Suisse n°2007-1 avr à aoû
  • Prix facial : gratuit

  • Parution : n°2007-1 de avr à aoû

  • Périodicité : semestriel

  • Editeur : PricewaterhouseCoopers

  • Format : (230 x 280) mm

  • Nombre de pages : 56

  • Taille du fichier PDF : 2,3 Mo

  • Dans ce numéro : les leaders investissent... Abonia-Forster, Conzzeta, Emmi.

  • Prix de vente (PDF) : gratuit

Dans ce numéro...
< Pages précédentes
Pages : 34 - 35  |  Aller à la page   OK
Pages suivantes >
34 35
Transactions OpCo/PropCo. Une réponse à la demande en investissements immobiliers. Jamais encore les immeubles commerciaux n’avaient suscité un tel engouement. Le secteur financier et les grandes entreprises s’intéressent à ce segment du marché. L’immobilier s’est imposé comme catégorie d’investissement alternative et la demande en nouvelles formes de transactions et de placements est importante. Les transactions « OpCo/PropCo » jouissent d’une popularité particulière. kurt.ritz@ch.pwc.com La mondialisation n’a pas épargné les marchés de l’immobilier. Par rapport à la situation régnant dans le reste de l’Europe, la demande des investisseurs étrangers en biens immobiliers suisses a enregistré une croissance importante, due notamment au différentiel d’intérêt important de 200 à 250 points de base entre le placement sans risque dans les obligations d’Etat et les rendements immobiliers envisageables. La forte demande est également soutenue par des conditions de financement très favorables. Les prix élevés que les investisseurs étrangers acquittent notamment reposent sur un financement de ce type de transactions très agressif pour le contexte suisse. Des financements étrangers à concurrence de 90 à 95% sont tout à fait courants ; les banques qui financent l’opération transmettent les risques par le biais de titrisations (Commercial Mortgage-Backed Securities, CMBS) au marché des capitaux. Cette dynamique a débuté à la fin des années 1990, avec l’assouplissement pour les immeubles à usage commercial de la loi Koller, qui entravait alors la vente de biens immobiliers à des investisseurs étrangers. Liquidité Rendement Avantages fiscaux Kurt Ritz, responsable du secteur Immobilier 34 ceo/expertise pwc C’est à cette époque également que la demande d’autres formes d’investissements a commencé à augmenter. Les années suivantes virent la réalisation des premières grandes transactions, avec la vente par l’UBS de quelque 90 objets pour une valeur totale d’un milliard de CHF, et celle par Swisscom d’environ 140 objets pour une valeur de 2,5 milliards de CHF. Ces ventes furent bientôt suivies à leur tour de quelques transactions de moyenne importance, d’une valeur de 100 à 500 millions de CHF chacune. Enfin, cette époque marqua également la réalisation de différentes IPO dans le domaine de l’immobilier (Allreal, SPS, PSP) ainsi que l’introduction du segment de l’immobilier à la Bourse suisse SWX. Démarcation entre propriété et exploitation L’intérêt démontré par le secteur financier à l’égard du marché de l’immobilier s’est accompagné de l’émergence d’une nouvelle terminologie. Les spécialistes ne parlent plus guère, aujourd’hui, de « Sale and Rentback », mais de transactions OpCo/PropCo. Ces termes d’origine anglosaxonne traduisent la démarcation entre propriété et exploitation d’un bien immobilier. La société d’exploitation (Operating Company, OpCo) vend l’immeuble d’exploitation à une société immobilière (Property Company, PropCo) de laquelle elle « reloue » immédiatement ledit immeuble. Les motifs qui incitent les propriétaires de biens immobiliers nécessaires à l’exploitation à procéder à des transactions OpCo/PropCo sont nombreux : ce peut être la volonté d’administrer un patrimoine de manière plus efficiente sous la pression des parties prenantes qui requièrent des entreprises une plus grande efficience du capital et, donc, une gestion plus rentable des actifs. Ce peut être aussi la constitution de liquidités pour des investissements dans les affaires opérationnelles et la concentration sur les compétences-clés. Le souhait d’alléger le bilan peut également motiver la vente de biens immobiliers. Si l’objectif est une solution « Off-Balance », la conception des contrats de location et d’achat pour cette transaction méritera une attention particulière dans l’optique de l’établissement des comptes annuels (voir encadré page 36). Vendeur, investisseur, chacun défend ses intérêts Même si de nombreuses raisons militent en faveur des transactions OpCo/PropCo, il convient d’en planifier soigneusement aussi bien la prise de décision que l’exécution.
Le principe d’une transaction OpCo/PropCo. La société d’exploitation (Operating Company, OpCo) vend l’immeuble d’exploitation à une société immobilière (Property Company, PropCo) de laquelle elle « reloue » immédiatement ledit immeuble. Exploitation/OpCo Avant Après Entreprise Immeuble/PropCo C’est ainsi que les baux mériteront une attention particulière lors de la délocalisation d’immeubles d’exploitation. Certes, le vendeur peut établir des baux à la mesure de ses besoins, mais il ne doit pas négliger les prétentions d’acheteurs potentiels. Les investisseurs financiers sont avant tout intéressés par des cash-flows stables et durables et seulement ensuite par les caractéristiques particulières de l’objet. Le succès de la délocalisation d’immeubles d’exploitation dépendra donc, d’une part, de la solvabilité du vendeur (et futur locataire) et, d’autre part, des conditions des baux. Une solvabilité irréprochable de même que des baux à long terme (dix ans et plus) constituent d’excellentes conditions pour atteindre un prix élevé. Chaque investisseur pense toutefois aussi à la manière dont il pourrait rentablement relouer ou revendre l’objet si l’actuel utilisateur devait résilier ou ne pas renouveler son bail, si bien que l’immeuble en soi ne doit pas être négligé. Ce sont surtout les surfaces de bureaux et de vente bien situées qui Exploitation/OpCo Entreprise se prêtent à une scission de l’exploitation opérationnelle et de la propriété immobilière, car il existe ici un marché de locataires important qui réduit d’autant le risque d’une future vacance. Néanmoins, la forte demande en investissements immobiliers a également vu, ces derniers temps, des ventes d’immeubles logistiques, d’hôtels et même d’immeubles industriels à des conditions intéressantes dans le cadre de transactions OpCo/PropCo. Il est évident que de tels immeubles n’entrent en ligne de compte comme immeubles de rendement qu’avec des baux conclus pour des périodes jusqu’à 20 ans. Faute de quoi les investisseurs ne sont pas prêts à assumer le risque latent de locaux vacants. La transaction du point de vue du propriétaire Le vendeur devrait toujours envisager les implications d’une délocalisation d’immeubles utilisés à des fins d’exploitation selon deux points de vue : celui du propriétaire et celui de l’utilisateur. Le point de vue du propriétaire est dominé par des réflexions d’ordre financier:• La vente d’immeubles libère du capital et des liquidités qu’il devient possible d’utiliser notamment pour des investissements Contrat de bail Investisseur Immeuble/PropCo dans l’activité opérationnelle (acquisitions, restructurations) ou pour le remboursement de dettes. En même temps, le bilan précédemment « lourd » est allégé et des ratios financiers importants, concernant la rentabilité, les liquidités et l’endettement, peuvent être optimisés.• La délocalisation d’immeubles permet aussi de transférer le risque du marché immobilier sur un tiers. Les actionnaires et le management peuvent ainsi éviter l’affaiblissement de la performance de l’activité opérationnelle par l’évolution du marché de l’immobilier.• La déductibilité fiscale de l’ensemble des futures dépenses de loyers renforce généralement l’intérêt fiscal d’une vente. Si la propriété d’immeubles d’exploitation ne permet de faire valoir que des amortissements sur les bâtiments, il est possible de déduire, après la transaction, les coûts du terrain qui sont compris dans le loyer. Plusieurs transactions récentes ont montré qu’une délocalisation crée une plus-value significative qui revient entièrement à l’ancien propriétaire. Le bénéfice de la vente dépend toutefois fortement du contexte du ceo/expertise pwc 35



Autres parutions de ce magazine  voir tous les numéros


Liens vers cette page
Couverture seule :


Couverture avec texte parution au-dessus :


Couverture avec texte parution en dessous :