Argent & Patrimoine n°58 jan/fév/mar 2013
Argent & Patrimoine n°58 jan/fév/mar 2013
  • Prix facial : 9,90 €

  • Parution : n°58 de jan/fév/mar 2013

  • Périodicité : trimestriel

  • Editeur : Lafont Presse

  • Format : (180 x 280) mm

  • Nombre de pages : 84

  • Taille du fichier PDF : 70,3 Mo

  • Dans ce numéro : toutes les techniques pour protéger votre patrimoine en 2013.

  • Prix de vente (PDF) : 1 €

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Argent & Patrimoine 3'partie : Fiscalité immobilière 60 Démembrement de propriété, un « capital retraite » Vous cherchez un complément de retraite à l'horizon 15-20 ans ? Le démembrement de propriété peut vous intéresser. Le démembrement consiste à séparer le droit de propriété en deux parties distinctes : - l'usufruit qui donne le droit de jouissance du bien, de l'habiter ou de le louer pour en recevoir des revenus (Code civil, art. 578), - la nue-propriété qui dispose du droit d'aliéner le bien, c'est-à-dire de le vendre. Ses droits de propriétaire sur les fruits et revenus sont annihilés temporairement et sans compensation ultérieure. Un dispositif simple L'acquéreur achète la nue-propriété d'un bien immobilier, soit entre 50% et 60% de la valeur finale du bien. Pendant une durée de 15 à 20 ans, l'usufruit temporaire est acheté par un bailleur social, qui perçoit pendant cette période les loyers, mais prend à sa charge 100% des frais de gestion, des dépenses d'entretien ou des taxes liées à la propriété. L'investisseur ne dispose d'aucun droit d'usage du bien mais il ne s'occupe de rien. Au terme de l'usufruit temporaire, la reconstitution de la pleine propriété s'effectue automatiquement. La fiscalité du démembrement - Sur les revenus locatifs. Le nu-propriétaire ne percevant pas de revenu locatif, il n'est donc pas redevable de l'impôt sur le revenu Spécial fiscalité foncier. L'acquéreur peut financer son investissement par un crédit. Il pourra donc déduire ses intérêts et charges d'emprunt de ses autres revenus fonciers. Les dépenses éventuelles pour travaux de grosses réparations sont imputables sur les autres revenus fonciers du nu-propriétaire. - Sur l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Les biens doivent être déclarés pour leur valeur en toute propriété. Toutefois, cette règle ne s'applique pas puisque le bien est démembré. Il n'en sera redevable qu'à la réunion en pleine propriété, à la fin de l'usufruit temporaire. - Sur les taxes. Le nu-propriétaire n'est pas redevable de la taxe foncière pendant toute la durée de l'usufruit temporaire. Cette taxe est due par le bailleur. - Sur les plus-values. En cas de vente de la nue-propriété d'un immeuble démembré, la plus-value sera calculée sur la seule base du prix de la nue-propriété. En cas de vente de la pleine propriété, au terme de l'usufruit temporaire, le régime des plus-values s'appliquera sur la base du prix d'acquisition de la nue-propriété et de la valeur initiale de l'usufruit temporaire. Le dénouement Les baux consentis par l'usufruitier sont automatiquement échus au jour de l'extinction de l'usufruit temporaire. Le nu-propriétaire peut ainsi donner congé pour le vendre ou l'habiter, 6 mois avant l'extinction de l'usufruit. Au terme de la période d'usufruit, le nu-propriétaire a la faculté de céder son bien, de le louer ou de l'habiter. Pendant la durée de l'usufruit temporaire, le nu-propriétaire peut revendre la nue-propriété. Il n'est soumis à aucune durée minimum de détention.
Argent & Patrimoine 3"" partie : Fiscalité immobilière Le micro foncier Lorsque les revenus bruts fonciers de l'investisseur ne dépassent pas 15.000 € par an, le régime du micro foncier s'applique automatiquement. C'est un régime d'imposition simplifiée et vous pouvez y renoncer pour le régime réel. Le revenu brut foncier à prendre en compte comprend l'ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal. Le revenu net imposable est calculé par application d'un abattement forfaitaire de 30% (représentatif de l'ensemble des charges de propriété). Ainsi les contribuables percevant moins de 15.000 € de loyers annuels et n'ayant pas opté pour le régime du réel sont soumis à l'IRPP sur une base égale à 70% de leurs loyers bruts. Ce taux de 30% ne s'applique que depuis l'imposition des revenus de 2006, auparavant il était de 40%. Marche à suivre Le choix du micro foncier ne permet pas déduire les charges telles que les dépenses de travaux importantes, les frais de gérance ou les intérêts d'emprunt. Vous devez inscrire vos revenus fonciers bruts directement sur votre déclaration d'ensemble (n°2042). Vous êtes donc dispensé de remplir la déclaration d'impôt n°2044. Compte tenu de l'abattement forfaitaire, l'administration fiscale calculera de manière automatique un revenu imposable en fonction du montant des loyers bruts. Si le total excède la limite de 15.000 €, le régime du micro foncier cesse immédiatement de s'appliquer au titre de l'année au cours de laquelle ce seuil est dépassé. Les revenus fonciers du foyer fiscal sont alors soumis au régime normal. Spécial fiscalité Le régime du micro foncier s'applique pour une période de 3 ans renouvelable tacitement par période de 3 ans. Les exclusions Certains immeubles relevant de régimes spéciaux sont exclus du champ d'application du micro foncier, notamment : - Les immeubles détenus en nue-propriété lorsque le démembrement résulte d'une succession ou d'une donation, effectuée sans charge ni condition, entre parents jusqu'au ee degré, - Les immeubles locatifs achetés dans le cadre d'un avantage fiscal particulier (Malraux, Robien recentré, Besson, Périssol, Lienemann), - Les immeubles situés dans une zone franche urbaine, - Les parts de sociétés civiles immobilières lorsque leur détenteur n'est pas au moins propriétaire d'un logement locatif nu. Revente et plus-values L'abattement forfaitaire du micro foncier est censé couvrir les dépenses de travaux de rénovation ou d'amélioration. Cependant, en cas de revente du bien, ces dépenses ne pourront pas venir majorer le prix d'acquisition pour déterminer la plus-value imposable. En effet, le calcul des plusvalues immobilières dans le régime de droit commun accepte ce type de dépenses, à la condition que celles-ci n'aient pas déjà été admises en déduction du revenu global ou incluses dans un dispositif de réduction d'impôt. 61



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