Argent & Patrimoine n°58 jan/fév/mar 2013
Argent & Patrimoine n°58 jan/fév/mar 2013
  • Prix facial : 9,90 €

  • Parution : n°58 de jan/fév/mar 2013

  • Périodicité : trimestriel

  • Editeur : Lafont Presse

  • Format : (180 x 280) mm

  • Nombre de pages : 84

  • Taille du fichier PDF : 70,3 Mo

  • Dans ce numéro : toutes les techniques pour protéger votre patrimoine en 2013.

  • Prix de vente (PDF) : 1 €

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Argent & Patrimoine 3'partie : Fiscalité immobilière 58 Pourquoi investir en LMNP Pour savoir si la LMNP est faite pour vous, encore faut-il en connaître les avantages et les inconvénients. Les revenus locatifs Les revenus locatifs perçus rentrent dans la catégorie des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux), contrairement à la location nue dont les revenus locatifs sont des revenus fonciers. ATTENTION : en raison de leur différence, il n'est donc pas possible de cumuler les revenus fonciers des revenus BIC et il n'est donc pas possible de cumuler les déductions de charges. Le bail de location Le bail d'une location meublée est fixé pour un an et peut être dénoncée par l'une ou l'autre partie à tout moment. Les baux locatifs en meublés sont donc considérés par les propriétaires comme plus « souples » et moins « contraignants ». De plus, la fixation du montant du loyer est plus libre. Le bail commercial Le moyen le plus efficace et souvent le plus sécurisé de réaliser un ivestissement sans contrainte est d'investir dans une résidence de services qui propose d'exploiter votre bien au travers d'un bail commercial. Ce bail défini par écrit le montant des loyers que vous allez percevoir, la date et le montant de leur indexation, la partie qui aura la charge des frais d'entretien ou de réparation... ATTENTION : la qualité du gestionnaire (avec qui vous signerez le bail commercial) est fondamentale. Spécial fiscalité L'encadrement des loyers aura-t-il un impact sur les rendements locatifs ? Entré en vigueur cet été, l'encadrement des loyers vise à empêcher les revalorisations trop brutales des loyers à la relocation d'un bien ou lors du renouvellement du bail. Mais la location meublée ne rentre pas dans le champ d'application du décret. Seul le bail commercial signé fait force de droit. De fait, les investissements en loueur meublé apparaissent intéressants puisque les avantages fiscaux liés à ce statut n'ont pas été modifiés par la législation, que ceux-ci ne sont pas soumis à un plafonnement des niches fiscales et que la rentabilité locative n'est pas atteinte par l'encadrement des loyers. Récupérer la TVA La location meublée offre une spécificité intéressante. En effet, dans certaines conditions (notamment en cas d'achat dans le neuf), vous récupérez automatiquement tout ou partie de la TVA, six mois après la réception de votre bien. Cela vous permet d'acquérir un bien 20% moins cher. ATTENTION : vous devez vous « engager » à exploiter le bien en location meublée pendant 20 ans. En cas de revente avant cette échéance, votre acquéreur « reprendra le flambeau de la TVA » et sera chargé de poursuivre l'exploitation du bien en location meublé. Le régime fiscal les revenus rentrent dans la catégorie des BIC. Seuls les intérêts d'emprunts liés à l'acquisition et à l'exploitation de logements loués meublés peuvent être déduits des revenus BIC. De même pour les charges d'exploitation. Régime du micro BIC : si vous percevez moins de 32.600 € de revenus BIC à l'année, vous relevez d'office du régime du micro BIC et bénéficiez ainsi d'un abattement forfaitaire de 50%. Dans ce cas, vous ne pouvez pas cumuler cet abattement avec la déduction des charges d'exploitation.
Argent & Patrimoine 3'partie : Fiscalité immobilière Monuments historiques défiscalisation de taille Un système de défiscalisation dans l'immobilier auquel ni le gouvernement ni le Parlement n'auraient touché ? Difficile à croire... Et pourtant, il existe. Il s'agit de l'investissement dans les monuments historiques. L'investissement dans une demeure classée et la participation à sa préservation ouvre droit à des avantages fiscaux et à des aides non négligeables. Cependant, l'investissement dans les multiples biens historiques classés ou inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH) disponibles dans l'Hexagone coûte minimum 700.000 à 800.000 €, pour un bâtiment habitable. Sans compter les frais d'entretien. Mais c'est justement ces gros travaux qui vous permettent de défiscaliser. Explications. Gare aux contraintes Le classement de la demeure aux monuments historiques ou bien à l'ISMH ouvre des droits au propriétaire qui contribue à la conservation du patrimoine. Les travaux d'entretien, de réparation et de restauration peuvent bénéficier d'une subvention de l'État et des collectivités. Il faut s'adresser à la DRAC pour en faire la demande. Les travaux autorisés sur un immeuble inscrit (ISMH) sont réalisés par le propriétaire avec le concours de l'architecte et des entreprises de son choix. Ceux-ci peuvent bénéficier d'une participation financière de l'État limitée À savoir Les investissements dans les monuments historiques n'entrent pas dans le calcul du plafond des niches fiscales, malgré les investissements importants bénéficiant de déduction d'impôt. Spécial fiscalité à 40% du montant total. Les travaux sur immeubles classés, eux, ne connaissent pas de plafond de subvention. Par ailleurs, le régime législatif des monuments historiques a évolué ces dernières années. Le propriétaire ne peut toujours pas révolutionner le lieu mais il est désormais reconnu maître d'ouvrage des travaux entrepris. Libre à lui de définir le programme des opérations d'entretien ou de restauration et de choisir le maître d'oeuvre. La DRAC exerce tout de même un contrôle scientifique et technique des opérations. Dernière contrainte : le bâtiment ne peut être mis en copropriété, sauf obtention d'un accord préalable. Avantages non négligeables Le nouveau châtelain, ou propriétaire d'une abbaye, par exemple, obtient des avantages fiscaux significatifs : la déduction à 100% du revenu imposable des travaux de rénovation ainsi que des frais résultant de l'ouverture du monument à la visite payante. Les autres charges (travaux non subventionnés, frais de gérance, rémunération de gardiens...) sont déductibles à 100% si le monument est ouvert à la visite au moins cinquante jours par an dont vingt-cinq (dimanches et jours fériés inclus) au cours des mois d'avril à septembre inclus ou quarante pendant les mois de juillet à septembre ; à 50% s'il ne l'est pas. Les bâtiments classés ou inscrits sont par ailleurs exonérés de frais de succession sous condition d'ouverture au public. 59



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