Argent & Patrimoine n°58 jan/fév/mar 2013
Argent & Patrimoine n°58 jan/fév/mar 2013
  • Prix facial : 9,90 €

  • Parution : n°58 de jan/fév/mar 2013

  • Périodicité : trimestriel

  • Editeur : Lafont Presse

  • Format : (180 x 280) mm

  • Nombre de pages : 84

  • Taille du fichier PDF : 70,3 Mo

  • Dans ce numéro : toutes les techniques pour protéger votre patrimoine en 2013.

  • Prix de vente (PDF) : 1 €

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Argent & Patrimoine Immobilier de placement 10 Peut-on se passer du prêt à taux zéro dans l'ancien ? Le projet de loi de finances initiale pour 2013 est dans les mains des parlementaires. Le secteur du logement, s'il n'est pas anormal qu'il contribue à l'effort pour le redressement des finances publiques, est sans doute le secteur le plus prometteur en termes de croissance : en 2009, le logement a été à l'origine d'un demi-point de croissance. En somme, le c flemme du gouvernement et du parlement consiste à emprunter la voie étroite entre économie et soutien à l'activité. Dans ce contexte, le marché des logements anciens peut-il se passer du prêt à taux zéro pour les primoaccédants ? Les pouvoirs publics ont considéré que l'augmentation des prix était pour partie causée par l'aide. Supprimer le PTZ dans l'ancien revenait à freiner l'augmentation des prix. Cet effet pervers, si tant est qu'il se soit fait sentir, est-il toujours à craindre en 2013 ? Résolument non. Le marché est baissier, à l'exception de Paris intra-muros. Malgré l'accalmie des prix, la situation des primo-accédants est préoccupante. Les prix se sont certes arrêtés de monter, et ont même été corrigés à la baisse dans beaucoup de villes, mais ils restent hors de portée d'un accédant qui n'a pas d'apport personnel. « Or, le P7Z a statut de fonds propres et permet d'obtenir un prêt libre complémentaire dans de bonnes 1,1 conditions. Les primo-accédants se sont absentés du marché de l'ancien lorsque le bénéfice du P77 leur a été retiré, d'une façon mécanique. Parmi les quelque 20% d'achats en moins probablement enregistrés cette année, soit 180.000 opérations, les premières acquisitions constituent au bas mot les trois quarts », affirme Philippe Taboret DGA de Cafpi. Pour ces raisons, le marché ne peut se passer du PTZ dans l'ancien, sauf à compromettre les projets logement des primo-accédants, issus du locatif privé comme du locatif social. On ne peut non plus passer sous silence les conséquences Philippe Taboret, vertueuses sur l'emploi DGA CAFPI non seulement dans les services, mais aussi dans le bâtiment : un logement ancien vendu et acheté, c'est 0,3 emploi dans les cinq ans au titre de l'entretien et de la rénovation. « Pour le dire autrement 100.000 ventes en moins, c'est 30.000 emplois détruits dans les années qui suivent », s'alarme Philippe Taboret. En juin dernier, un premier geste favorable, passé inaperçu, a été accompli par le gouvernement : le PTZ+ est désormais accessible aux premiers acquéreurs d'un logement ancien dans lequel des travaux lourds de réhabilitation ou de rénovation ont été engagés par le vendeur au cours des cinq années précédentes. Ni l'économie immobilière, ni la démocratie immobilière, qui veut que chaque ménage puisse faire son chemin vers la propriété, ne peuvent fonctionner sans prêt à taux zéro dans l'ancien. Il est à souhaiter que les députés et les sénateurs prennent conscience de cet impératif. Philippe Taboret, DGA CAFPI Salon National de l'Immobilier Le prochain Salon National de l'Immobilier se tiendra à Paris- Expo Porte de Versailles du jeudi 11 au dimanche 14 avril 2013. Lieu idéal pour faire le point sur de nombreux aspects de l'achat immobilier et des nouveautés, ce salon présentera l'évolution du marché neuf et ancien, les conditions de crédit (Eco-PTZ...), les dispositifs fiscaux (Duflot...), la transmission patrimoniale... Une bonne occasion pour rencontrer 250 professionnels (promoteurs immobiliers, constructeurs de maisons individuelles, L'imposition des plus-values immobilières va s'alourdir Les députés ont adopté nouvelle taxe sera assise en décembre 2012 sur le montant de la plusvalue imposable, soit après l'amendement du gouvernement au projet de application des abattements Foi de finances rectificative pour durée de détention, et pour 2012 qui prévoit s'ajoute au taux d'imposition d'instaurer une taxe sur les normal de 19% et aux plus-values immobilières prélèvements sociaux. Le qui dépassent 50.000 dispositif doit entrer en euros. Le barème adopté vigueur dès le 1 er janvier est le suivant : 2% sur le 2013. Les cessions ayant fait montant compris entre l'objet d'une promesse de 50.000 et 100.000 €, 3% vente signée et enregistrée sur la fraction comprise entre avant le 7 décembre 2012 100.000 et 150.000 €, 4% seraient toutefois épargnées. sur la fraction comprise entre Par ailleurs, l'amendement 150.000 et 200.000 €, 5% du gouvernement qui sur la fraction comprise entre prévoyait d'instaurer une 200.000 et 250.000 € taxe sur les résidences et 6% au-delà. Cette secondaires a été retiré. ■ Salon National de l'Immobilier Paris - Porte de Versailles agents immobiliers, notaires, banques et organismes de financement, organismes de conseils...), réunis en un seul lieu et capables de répondre aux multiples questions que se posent les acquéreurs et les investisseurs, tant en matière de financement, de législation, que de fiscalité. De nombreux débats seront également organisés avec la participation des professionnels ainsi que la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), l'Union des maisons françaises (UMF), la Fnaim Paris Ile-de-France et la Chambre des Notaires, qui permettront d'échanger avec le public. Un rendez-vous à ne pas manquer. www.salonimmobilier.com Vivre dans un logement BBC Alors que la réglementation thermique 2012, visant la diminution de 50 à 70% des consommations énergétiques des logements neufs, entrera en vigueur au 1 er janvier 2013, QUALITEL a présenté les résultats de son enquête « Vivre dans un logement BBC ». Elle montre que les consommations de certains ménages se situent en dessous des prévisions. Si un nombre équivalent de ménages consomme plus, cela dépend moins des critères techniques du logement que du comportement adopté par les occupants différent de celui défini par la convention. Dans l'ensemble, l'enquête révèle que le coût de l'énergie pour l'occupant est satisfaisant : il est dans la majorité des cas inférieur à 60 euros par mois et ne dépasse pas 108 euros par mois dans l'échantillon observé. Enfin, une majorité d'occupants jugent le confort d'hiver globalement satisfaisant et le confort d'été correct bien que ce dernier puisse être insuffisant dans les pièces orientées plein sud, dans les maisons individuelles situées dans le Sud de la France. Le taux de CO2 de l'air intérieur est également correct. La qualité technique des logements livrés est globalement bonne. Spécial fiscalité
Argent & Patrimoine Marché de l'art Location meublée, une solution retraite complémentaire La location en meublé non professionnelle (LMNP) est une solution fiscalement et juridiquement intéressante pour se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions avantageuses. La location meublée est un bien qui comporte suffisamment de meubles pour que le locataire puisse y vivre convenablement. Elle constitue pour l'investisseur le support le plus adapté pour atteindre ses objectifs de retraite. Revenus non fiscalisés, rendement élevé, gestion locative déléguée, revente facilitée, mais aussi sécurité des loyers, économies d'impôts, récupération de la TVA... Pour l'investisseur, les nombreux atouts de la LMNP sont très séduisants. Pour bénéficier de ces avantages, un document demeure cependant extrêmement important : le bail commercial. Il faut également s'assurer de quelques prérequis. Check-list d'un bon bail commercial. Quels types de logements ? Le régime de la location meublée concerne différents types de logements, situés dans : - les résidences médicalisées (établissements commerciaux sous le statut de la copropriété) ; - les résidences de service (résidences destinées aux professionnels en déplacement) ; - les résidences étudiantes ; - les résidences de tourisme. Sécuriser l'investisseur tout en lui facilitant la vie Contrairement à la location meublée professionnelle, il n'y aucune exigence spécifique pour bénéficier du statut de la location meublée non professionnelle. Les seules conditions à respecter sont liées à la qualification même de logement meublé. Une fois celle-ci établie, le bail commercial permet dès lors de sécuriser l'investisseur tout en le délestant des contraintes liées à la gestion de son appartement, confiée à la société d'exploitation de la résidence. Le bail initial est signé pour une durée minimum de neuf ans : les loyers sont quant à eux garantis quel que soit le taux d'occupation de la résidence, sous réserve d'une bonne solidité financière du gestionnaire. Check-list d'un bail commercial qui tient la route Avant d'investir, assurezvous donc que de bien Augmentation des taxes sur les grosses plus-values immobilières Le gouvernement propose, dans le cadre du projet de loi de finances rectificative pour 2012, une surtaxation des plus-values immobilières les plus élevées à compter du 1er janvier 2013 Spécial fiscalité choisir votre gestionnaire. Et observez par ailleurs attentivement trois clauses en particulier : la clause de travaux, la clause d'indexation du loyer et la clause résolutoire. Guillaume Eyssette, Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant chez Fiducée Gestion Privée. 1/La clause de travaux Comment sont réparties les charges protégeant l'investisseur ? Qui prend en charge les travaux ? Qui prend en charge les remises aux normes ? Ces questions, essentielles, auront un impact significatif sur le rendement attendu par l'investisseur. 2/La clause d'indexation du loyer La revalorisation des loyers est-elle protégée de l'inflation ? Les baux offrent-ils une bonne rentabilité ? Cette rentabilité est-elle réévaluée en fonction de l'inflation ? Selon quel indice ? Il est en effet primordial d'éviter autant que possible un plafonnement de l'indexation pour éviter toute perte de pouvoir d'achat lésant l'investisseur et complexifiant une potentielle revente. L'idée : mieux vaut disposer d'un contrat à son avantage, quitte à ensuite le renégocier. 3/La clause résolutoire et la qualité du gestionnaire Quelle est la qualité du gestionnaire ? Quelle est son antériorité ? Quelle cohérence économique entre son chiffre d'affaires et les loyers qu'il reverse ? Ces derniers sont-ils à la fois avantageux pour l'investisseur et protecteurs pour le gestionnaire ? En somme, l'exploitant est-il sérieux, son assise solide et son activité diversifiée ? S'il ne remplit pas ses obligations, le propriétaire doit en effet être en droit de mettre fin au bail sans indemnités et de procéder à son remplacement. Dans tous les cas, pensez à bien vous faire communiquer le bail à l'avance, afin d'analyser avec soin (ou de faire analyser par un expert) ces différents points de vigilance. Mauvaise nouvelle pour les propriétaires de terrains à bâtir Les plus-values détention et seront sur les terrains imposées au taux à bâtir seront global d'imposition déterminées sans de 34,5% (190/0 qu'il soit appliqué d'impôt forfaitaire sur un abattement le revenu + 15,5% de pour durée de prélèvements sociaux). 11



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