Argent & Patrimoine n°57 oct/nov/déc 2012
Argent & Patrimoine n°57  oct/nov/déc 2012
  • Prix facial : 9,90 €

  • Parution : n°57 de oct/nov/déc 2012

  • Périodicité : trimestriel

  • Editeur : Lafont Presse

  • Format : (180 x 280) mm

  • Nombre de pages : 84

  • Taille du fichier PDF : 14,6 Mo

  • Dans ce numéro : 100 conseils proactifs.

  • Prix de vente (PDF) : 1 €

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Argent & Patrimoine 5 ème partie : Placements & Patrimoine 68 Comment gérer les impayés de loyers La plus grande angoisse d’un bailleur ? Se retrouver face à un locataire incapable de s’acquitter de ses loyers. Tout ce qu’il faut savoir sur les assurances loyers impayés et sur la garantie des risques locatifs (GRL), un dispositif à même de vous aider si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif. En raison du contexte économique dégradé, les situations de loyers impayés ou tout du moins en retard ont tendance à devenir un peu plus fréquentes qu’auparavant. Des situations qu’il convient de gérer avec tact et qu’il faut aborder, du moins dans un 1 er temps, de manière cordiale : - la relance à l’amiable. Ne montez pas tout de suite sur vos grands chevaux. Un retard de paiement n’est pas forcément synonyme de loyers impayés. Commencez par relancer votre locataire en lui envoyant une lettre 10 jours environ après la date habituelle du dépôt de loyer en indiquant qu’à ce jour, sauf erreur de votre part, vous n’avez pas encore perçu ledit loyer ; - la mise en demeure. Dans un 2nd temps, si vous n’avez pas eu de réponse à ce 1 er courrier alors vous pouvez mettre en demeure le locataire de payer son loyer sous 48 heures sous peine de poursuites judiciaires et éventuellement de résiliation du contrat de bail. Indiquez-lui également que vous comptez vous tourner vers les personnes qui se sont porté garantes pour lui afin d’obtenir gain de cause. Dans le pire des cas, à défaut de règlement amiable, le bailleur peut demander au tribunal de grande instance de procéder à la saisie des biens du locataire pour un montant correspondant aux impayés. La meilleure solution reste de s’assurer. Ainsi, en cas d’impayé, le propriétaire avertit Le guide de l’immobilier immédiatement son assureur, ce qui lui permet d’éviter les pertes. Les garanties Plusieurs solutions existent pour parer aux risques d’impayés : - la caution physique : le recours à un membre de la famille a longtemps été l’usage afin de trouver un garant solide ; - la caution loca-pass : mise en place en 1998 suite à la signature d’une convention entre l’État et le mouvement 1% Logement (désormais appelé Action Logement), la garantie loca-pass a fait son temps et a aujourd’hui démontré ses limites. Depuis le 1 er janvier 2010, elle ne concerne plus les logements du parc locatif privé mais uniquement les locations dans le parc social (gérées par des personnes morales comme les organismes HLM, par exemple) ; - la GRL : c’est la garantie des risques locatifs, mise en place en janvier 2010. Elle succède au pass-GRL (qui lui-même succédait au loca-pass) afin de mieux répondre aux enjeux de la société actuelle. Alors que récupérer des loyers impayés auprès d’un particulier qui se porte caution peut s’apparenter parfois au parcours du combattant, dans le cadre de cette garantie, cela se traite comme un « simple » sinistre auprès d’un assureur. Principes de fonctionnement de la GRL La garantie des risques locatifs est un contrat d’assurance qui couvre les impayés de
Argent & Patrimoine 5 ème partie : Placements & Patrimoine loyers dans le parc privé et les dégradations locatives (le montant du loyer doit être inférieur à 2.000 €). Le bailleur qui souhaite avoir une sécurité de ses revenus souscrit un contrat d’assurances et, en cas de soucis, il déclare son impayé et est pris en charge dès son 1 er mois d’impayés jusqu’au départ du locataire dans la limite d’une enveloppe globale de 70.000 €. Par ailleurs, la garantie comprend les dégradations locatives après franchise égale au dépôt de garantie et dans la limite de 7.700 € (3.500 € pour les meublés). Diffusé par les assureurs signataires d’une convention avec l’APAGL (Association pour l’accès aux garanties locatives), le dispositif GRL est identifiable par son label. Un label présent sur le contrat d’assurance et les outils de communication des assureurs adhérents qui atteste du respect du cahier des charges et de la charte éthique du dispositif. Que se passe-t-il en cas de défaillance du locataire ? Avec la GRL, le bailleur continue de percevoir l’intégralité de son loyer sans franchise ni délai de carence dans la limite du plafond global. Quant au locataire, il se voit proposer un plan amiable de remboursement de sa dette, adapté à sa situation sociale, ce qui ne l’exonère en aucun cas du paiement de son loyer. Combien coûte la GRL ? En termes de souscription, c’est relativement simple et le coût est modeste : il est de l’ordre de 2 à 3% du montant annuel des loyers (charges comprises) environ. Concrètement, pour un loyer de 700 €, la GRL représente en moyenne moins de 200 € par an. Le guide de l’immobilier La GRL en sursis Près de 2 ans et demi après l’instauration du dispositif, le bilan est modéré. Le dernier bilan, établi en mai 2012 par l’APAGL, fait état de 300.000 baux entrés en garantie depuis 2010, ce qui est inférieur aux objectifs initiaux. Le dispositif ne concerne ainsi pas plus de 5% des logements... Par ailleurs, l’un des 3 assureurs du dispositif GRL, MMA, s’est retiré de la branche loyers impayés. Ce qui rend l’avenir du dispositif incertain. Le nouveau gouvernement et la ministre du Logement Cécile Duflot devraient se prononcer sur l’avenir de la GRL dans les prochains mois. Quelles alternatives ? Outre la GRL, il existe plusieurs contrats GLI (garantie loyés impayés), proposés par quasiment toutes les compagnies d’assurances. L’assureur réclame que le locataire soit solvable (en CDI avec un loyer équivalent au tiers de ses revenus) ou qu’une caution solidaire d’un tiers soit signée. Les tarifs varient de 3 à 4% selon la compagnie d’assurances. À savoir : une garantie loyers impayés universelle est à l’étude, fusionnant GRL et GLI. Affaire à suivre... 69



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