Argent & Patrimoine 3 ème partie : Acheter dans l’ancien 46 Biens déjà loués : un investissement parfois rentable ? Le projet d’investissement immobilier répond à un objectif locatif ou au désir d’acquérir un bien pour votre retraite ou vos enfants, plus tard ? Alors les logements loués peuvent vous faire bénéficier de prix attractifs, surtout à l’heure actuelle. À certaines conditions... Si acheter un logement occupé peut être une opération rentable, cela dépend non seulement des prix du marché mais surtout des taux de prêts immobiliers pratiqués par les banques. Pourquoi ? Si les taux sont trop élevés, l’achat d’un bien occupé n’est plus rentable puisque le rendement de la location est inférieur au coût des emprunts immobiliers. Les taux actuellement en vigueur rendent de nouveau cet investissement locatif intéressant. Pour un rendement de 5% sur un bien occupé et un taux d’intérêt de 3,5% (la tendance actuelle, fin août 2012) sur votre prêt, vous êtes gagnant ! Quels avantages ? • Une décote, en moyenne de 10 à 20%, par rapport au prix du même bien loué vide, varie en fonction de la durée du bail restant à courir pour le locataire en place. Elle garantit Récupérer son bien Tant que le bail signé par le locataire avec le précédent propriétaire est valide, il a le droit d’occuper les lieux. Le contrat de bail touche à sa fin, vous pouvez récupérer le logement, sous 2 conditions : - signifier à votre locataire votre souhait de récupérer le logement avec un préavis de 6 mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception ; - habiter vous-même le bien, y placer un proche ou encore le revendre. Le guide de l’immobilier une rentabilité accrue en cas de revente du logement quelques années plus tard, à condition que le marché ne s’effondre pas.• La rentabilité du bien est non seulement assurée mais également immédiate puisque l’occupant est déjà en place et qu’il paye son loyer tous les mois. Les loyers sont perceptibles dès que l’achat est effectif. Outre le fait d’épargner à l’acquéreur la délicate mission de trouver un locataire, cet investissement locatif est d’autant plus rentable si le loyer mensuel perçu est supérieur soit au remboursement mensuel du prêt immobilier, soit aux taux d’intérêt.• L’analyse de la situation et la vérification de la régularité des paiements du locataire s’avèrent aisés et les risques locatifs sont d’autant diminués car l’occupant est déjà connu.• Obtenir un prêt sera simplifié pour acquérir ce logement dans le cadre d’un investissement locatif puisque les revenus de la location sont assurés par le locataire en place. Prendre ses précautions... Avec des prix de vente et des taux de prêt immobilier raisonnables, ce type d’achat immobilier reste un bon investissement. Cependant, il est important de se montrer prudent car acheter un logement occupé signifie certes acquérir un bien immobilier bénéficiant d’une décote mais aussi se lier contractuellement avec le locataire en place. Au chapitre des précautions à prendre : - consulter le bail et contrôler le montant du loyer, qui doit correspondre à vos attentes puisque vous ne pourrez pas le modifier. Attention, en particulier, si