Argent & Patrimoine n°57 oct/nov/déc 2012
Argent & Patrimoine n°57  oct/nov/déc 2012
  • Prix facial : 9,90 €

  • Parution : n°57 de oct/nov/déc 2012

  • Périodicité : trimestriel

  • Editeur : Lafont Presse

  • Format : (180 x 280) mm

  • Nombre de pages : 84

  • Taille du fichier PDF : 14,6 Mo

  • Dans ce numéro : 100 conseils proactifs.

  • Prix de vente (PDF) : 1 €

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Argent & Patrimoine 3 ème partie : Acheter dans l’ancien Guittet 44 En bref : le débirentier achète un logement dont il n’est que le nu-propriétaire jusqu’au décès du crédirentier. Ce dernier, le vendeur, se réserve un droit d’usage et d’habitation et reste donc l’occupant du bien immobilier Nullité de la vente Afin d’éviter tout abus, le décès futur du crédirentier doit rester imprévisible. Le débirentier ne doit donc pas être mis au courant d’une éventuelle maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l’acte de vente. Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte de vente, la loi considère alors que l’événement était prévisible et que par conséquent la vente n’est pas valable. La nullité de la transaction peut dans ce cas de figure être réclamée par les héritiers du crédirentier. Le guide de l’immobilier Quelle imposition ? Les rentes viagères sont soumises à l’impôt sur le revenu. Le taux d’imposition devient plus intéressant lorsque le vendeur prend de l’âge. Le pourcentage est en effet décroissant, suivant une courbe inverse à l’âge du crédirentier. jusqu’à la fin de sa vie... tout en percevant une rente. Le crédirentier est l’usufruitier de la propriété. Ce qui signifie qu’il peut même la louer pour en encaisser les loyers. Le viager occupé présente ainsi une alternative extrêmement fiable pour des retraités en mal de revenus. Du côté de l’acheteur, cet investissement est clairement à quitte ou double. La rentabilité d’une telle opération est corrélée à la durée de vie du vendeur. L’acheteur peut devenir rapidement propriétaire de plein droit, à moindres coûts, en cas de décès prématuré, comme attendre longuement de jouir du bien, tout en versant longuement une rente, dans le cas contraire. Cependant, toujours côté acheteur, le viager permet malgré tout d’accéder à la propriété sans avoir à verser la totalité du prix de vente. À savoir : le coût des réparations et entretiens courants du logement incombent au crédirentier. Tout comme le paiement de la taxe d’habitation, les factures énergétiques... La taxe foncière, en revanche, revient à la charge du débirentier. Sauf si une clause du contrat de vente stipule le contraire Prix, bouquet et rente Le prix de vente est à débattre entre les deux parties : crédirentier et débirentier. Cependant, la négociation doit se tenir dans certaines limites. Le prix de vente ne peut ainsi pas dépasser la différence entre la valeur vénale, soit l’estimation financière du logement, et la valeur du bien occupé. Comment déterminer la valeur du droit d’usage et d’habitation ? Elle est déterminée par des barèmes établis en fonction de l’espérance de vie du vendeur, entre autres critères. Les barèmes sont consultables chez le notaire, auprès des compagnies d’assurances, des caisses de prévoyance...
Argent & Patrimoine 3 ème partie : Acheter dans l’ancien Calcul indicatif du montant du viager Le site Web des notaires de France (www.immobilier. notaires.fr) propose un calcul, à simple titre indicatif, du montant d’une vente en viager. Il vous suffit de rentrer la date de signature du contrat, d’indiquer quelques informations de base relatives au crédirentier, de fournir la valeur vénale du bien, le taux de rendement, le montant du bouquet ainsi que la périodicité de la rente pour avoir une estimation. L’acquéreur peut aussi choisir de régler comptant une partie de la valeur du bien. Cela permet de réduire le montant de la rente. Cette « avance » de paiement est appelée le bouquet. Son montant ne doit pas, en règle générale, dépasser 30% de la valeur occupée du logement. La rente est ensuite versée de façon mensuelle, bimestrielle ou trimestrielle selon l’accord signé entre crédirentier et débirentier. Afin de s’assurer du versement régulier, le vendeur peut insérer dans l’acte de vente une clause « résolutoire », qui lui permet de reprendre son bien en cas d’absence de paiement, ainsi qu’une clause de réservation du bouquet, qui lui permet de garder la somme versée si le contrat de vente est résilié. À savoir : le prix de vente peut être révisé, à condition qu’une clause du contrat le stipule. Il s’agit alors d’une clause d’indexation, qui permet de réviser le montant de la rente en fonction d’un indice donné. Ce dernier peut être celui des prix à la consommation publié par l’Insee. À qui s’adresse le viager ? Toute personne ayant une capacité juridique peut s’engager dans une transaction en viager. Il n’empêche... Les retraités sont les personnes les plus intéressées par ce type de vente puisque cela leur permet de s’assurer un revenu régulier jusqu’à la fin de leur vie, tout en leur garantissant un logement. Côté acheteur, le viager concerne plutôt les jeunes actifs sans grand apport. Cette formule leur permet alors de se constituer progressivement Le guide de l’immobilier un capital immobilier, sans mise de fonds initiale importante. À savoir : l’acheteur est soit une personne physique, soit une personne morale. Une fiscalité avantageuse pour les retraités et seniors Le vendeur perçoit un revenu régulier appelé rente viagère. Il s’agit d’une ressource soumise à l’imposition. Cependant, sous certaines conditions, l’acquéreur ne va pas être imposé en totalité sur ce revenu complémentaire. La part imposable dépend de l’âge du vendeur au moment de la signature de l’acte notarié officialisant la vente en viager. Plus le crédirentier est âgé, moins la part imposable sera élevée. Voilà un nouvel argument faisant du viager le complément de retraite idéal...• Le crédirentier a moins de 50 ans au jour de l’acte notarié : 70% de la rente est imposable ; • Le vendeur a entre 50 et 59 ans : 50% de la rente ; • L’acquéreur a entre 60 et 69 ans : 40% de la rente ; • À partir de 70 ans, le vendeur n’est imposable qu’à hauteur de 30% sur la rente viagère qu’il perçoit. 45



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