Argent & Patrimoine 2 ème partie : Emprunts et crédits Éternel dilemme : taux fixe ou variable ? Les taux de crédit étant historiquement bas, l’attrait du taux fixe est de plus en plus tentant. En ces temps de crise de l’euro, les taux n’ont jamais été aussi bas. C’est la conséquence des décisions de la Banque centrale européenne, qui conserve son plus bas taux historique, à 0,75%, et du niveau anormalement bas des taux d’intérêt des marchés financiers (2,05 à 2,20% en août 2012), la référence pour les taux immobiliers. Et la tendance pour les taux immobiliers s’installe sur le long terme comme en témoigne au début du mois de septembre 2012 Joël Boumendil, fondateur et P-DG du groupe de crédit immobilier ACE : « Les mois de juillet et août ont confirmé la tendance observée ces derniers mois : les taux ont continué de baisser pour atteindre de nouveaux records historiquement bas. De leur côté, les banques affichent une réelle volonté d’octroyer des prêts immobiliers, même si les organismes de caution ont nettement durci leurs conditions d’attribution ». Taux bas = taux fixe ? La réflexion semble logique : si les taux sont bas, autant en profiter pour opter pour un taux fixe, en pariant sur des taux à nouveau à la hausse dans les années à venir. La bonne affaire n’est dans ce cas pas à court terme mais à moyen ou long terme. Un raisonnement extrêmement logique et qui rend le taux fixe extrêmement attractif à l’heure actuelle. Cependant, les taux fixes sont toujours plus élevés que les variables. Au printemps 2012, ils étaient négociés autour de 3% pour les durées de 10 à 15 ans et autour de 3,50% pour 20 à 25 ans. Les taux variables les plus attractifs s’approchaient des 2,5%. À court terme, le taux variable est donc plus intéressant. En outre, rien Le guide de l’immobilier Définitions - Taux fixe : le taux n’évolue pas lors de la durée du remboursement. - Taux variable : le taux évolue au gré des aléas des marchés financiers. - Taux variable capé : le taux évolue mais ne peut pas dépasser une certaine limite. Exemple : pour un taux capé +1 de 2,5%, le taux de remboursement ne peut pas dépasser 3,5%. Quoi qu’il arrive. Cette solution est la plus couramment utilisée puisqu’il est extrêmement risqué de choisir un taux variable non capé. n’indique que les taux d’intérêt vont remonter à des niveaux d’avant crise à moyen terme. Bref, comme toujours, le taux variable est plus risqué mais il peut être plus avantageux. Comment les taux sont-ils fixés ? Les prêts à taux fixe et à taux variable ne sont pas indexés sur les mêmes indices. Les 1 ers ont en général pour référence les taux interbancaires à long terme comme l’OAT tandis que les 2nds sont indexés sur les taux à court terme, notamment l’Euribor. Or, à partir de décembre 2008, les banques centrales ont abaissé l’Euribor 3 mois à 1% environ, passant en dessous de l’OAT, aujourd’hui plutôt stable autour des 3%. Conséquence, les prêts à taux variable sont plus intéressants. Attention cependant à choisir un taux variable capé, c’est-à-dire plafonné à +1 ou +2. Vous réalisez alors des économies tant que le taux reste bas. Car plus le taux est bas, plus vous remboursez du capital et non des intérêts. Exemple : même si votre taux variable (disons à 2,80% révisable sur 15 ans mais capé à 1%) rattrape un taux fixe (à 3,10% sur 15 ans) au bout de 3 ou 4 ans, vous aurez entre-temps réalisé de belles économies. Cependant, dès lors que votre taux variable plafonne à 3,80%, plus vous attendez pour vendre et moins vous continuez à économiser. 29