Argent & Patrimoine n°57 oct/nov/déc 2012
Argent & Patrimoine n°57  oct/nov/déc 2012
  • Prix facial : 9,90 €

  • Parution : n°57 de oct/nov/déc 2012

  • Périodicité : trimestriel

  • Editeur : Lafont Presse

  • Format : (180 x 280) mm

  • Nombre de pages : 84

  • Taille du fichier PDF : 14,6 Mo

  • Dans ce numéro : 100 conseils proactifs.

  • Prix de vente (PDF) : 1 €

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Argent & Patrimoine Immobilier de placement 10 Si les étudiants dont les revenus très modestes et la volatilité ont longtemps provoqué la méfiance des bailleurs, ils sont désormais une cible recherchée. La mauvaise réputation, légitime ou non, de la location aux étudiants a fait son temps. À condition de respecter quelques critères, ce type de location présente des atouts de taille.• Première remarque, il est vivement conseillé aux bailleurs de louer un appartement meublé, plus intéressant pour les étudiants qui s’installent dans une ville de manière transitoire. À qualité équivalente, une location meublée se loue 10 à 30% plus cher qu’une location vide. En outre, la réduction d’impôts pour ce type de logement peut se révéler très profitable.• Deuxième remarque, privilégiez les villes et quartiers proches des grands pôles universitaires et bien desservis par les transports en commun (Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Lille, Bordeaux). Capacité locative élevée La location meublée permet d’établir des baux courts, d’une période de 1 an, ou même de 9 mois. Attention à la durée du préavis qui n’est alors que de 1 mois : un délai qui devient très juste pour trouver un remplaçant surtout si le départ du locataire s’effectue en milieu d’année. Si le risque de vacance est faible, il augmente logiquement à la fin de l’année universitaire, les étudiants étant susceptibles de regagner leur région d’origine ou de déménager durant les mois d’été. Avec ce nombre grandissant La location aux étudiants : bon plan pour les propriétaires ! d’étudiants en quête de logement et cette population, en prime, constamment renouvelée, les propriétaires trouvent facilement preneur et limitent ainsi les risques de vacances locatives. Par ailleurs, le bien libéré en été peut faire l’objet de locations saisonnières (financièrement intéressantes) s’il est situé dans une zone touristique... Garanties financières certaines Les logements les plus adaptés sont logiquement les studios et 1 pièce qui sont les plus recherchés. Toutefois, les grands appartements ne sont pas exclus, à condition que leur agencement s’y prête pour des colocations à plusieurs. La possibilité de majorer le prix du loyer est donnée au bailleur, puisque les frais sont partagés, tout en restant raisonnable pour correspondre aux revenus restreints des locataires étudiants. Le bailleur profite également d’une garantie imparable contre les impayés. En effet, dans le cas spécifique des colocations, la loi prévoit une clause de solidarité qui engage chaque locataire sur la somme globale due en cas de défaut de règlement. Dans les autres cas, la caution des parents est une garantie supplémentaire souvent présente aux dossiers. Avantages fiscaux La pénurie de logements, les loyers surévalués des dernières années ainsi que les réticences des propriétaires Augmenter la rentabilité locative de 25% en passant de la location vide au meublé Pour les biens de petites superficies et situés en ville, passer à la location meublée peut permettre d’augmenter la rentabilité locative de 10 à 25% selon les cas. Si l’opération réclame un investissement de départ supplémentaire et le respect de quelques règles, le changement peut se révéler payant. La location meublée présente des avantages séduisants pour le bailleur puisqu’elle allie la possibilité d’élever le montant du loyer et de bénéficier d’avantages fiscaux. Cela étant, la réussite de l’opération dépend de la nature du bien concerné et de sa situation géographique. Depuis 2005, l’articleL.631-7 du Code de la construction et de l’habitation autorise la transformation d’un logement nu en meublé sans qu’aucune autorisation officielle ou formalité administrative ne soient nécessaires. D’autant que la nature meublée d’un bien est laissée à l’appréciation du loueur et de ses locataires. Si le logement constitue la résidence principale du preneur, l’accord entre les parties se concrétise par un bail qui se distingue d’un contrat classique par sa durée qui peut être plus courte : il est signé pour 1 an minimum, ou 9 mois si le bien est cédé à un étudiant. Quant au préavis, il reste fixé à 3 mois du côté du bailleur mais passe à 1 mois pour le locataire. Par ailleurs, en termes d’imposition, la location meublée implique un changement de statut fiscal intéressant pour le bailleur puisque les loyers sont imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si le cumuldes loyers n’excède pas 32.600 € /an, le régime micro-BIC permet un abattement fiscal forfaitaire de 50%. Au-delà de ce plafond, c’est le régime du Bénéfice Réel qui s’applique. Le guide de l’immobilier ont engagé l’État à soutenir l’accès au logement des étudiants. Ces derniers profitent ainsi d’aides publiques (APL, ALS, dispositifs d’aides locapass) qui boostent leurs revenus et, du même coup, rassurent les bailleurs. Quant à ces derniers, eux aussi bénéficient d’avantages octroyés par l’État sous forme d’exonérations fiscales, notamment via les dispositifs particuliers : - si l’appartement est situé dans une résidence étudiante, le Censi-Bouvard prévoit un abattement de 11%, étalé sur 9 ans ; - dans le cas des locations meublées, abattement de 50% si le cumuldes loyers ne dépasse pas 32.600 €. De fait, la liste des contraintes liées à la location aux étudiants est courte, mais surtout aucune n’apparaît rédhibitoire. La plus gênante concerne le taux de rotation qu’elle entraîne par nature. En effet, le changement fréquent de locataire réclame une gestion plus lourde. Sauf à faire appel à une agence, l’investissement personnel du propriétaire est plus conséquent. Enfin, bien qu’il s’agisse d’un a priori, les risques de dégradation du logement restent potentiellement plus élevés. Un argument relatif cependant, puisque les garanties locatives, les cautions et autres états des lieux constituent de bonnes protections. Patrick Chappey, fondateur de Gererseul.com Propriétaires : comment devenir copromoteurs Les propriétaires fonciers désirant vendre un terrain conséquent optent, le plus souvent, pour la vente « simple » à un professionnel (promoteur/constructeur) qui leur procure une plusvalue immédiate. Une autre option existe pourtant, peu utilisée, mais plus rentable, à terme : s’associer dans le projet de promotion aux côtés de l’opérateur immobilier professionnel. Le propriétaire cède ainsi son terrain à un prix réputé sage, en échange d’une place significative au tour de table de la nouvelle société. De quoi compenser largement le retournement de marché attendu.
Argent & Patrimoine Marché de l’art Faire face aux hausses d’impôts ? Lorsque l’augmentation des taux d’imposition aboutit à une baisse de recettes, il me semble que l’on est légitimement en droit de se demander quel est l’objectif véritable de cette augmentation. La fiscalité est conçue par le législateur sur l’incitation du ministère des Finances « a posteriori », c’est-àdire en considérant que toutes choses, notamment le comportement des contribuables, seront égales, alors que pour la plupart des assujettis, la fiscalité est considérée « a priori », comme un élément de gestion pris en compte dès l’élaboration de comptes prévisionnels, voire du projet d’exploitation. Pour prendre un exemple simple et facilement compréhensible, l’augmentation de la taxation des plus-values immobilières a des effets qui vont à l’opposé des objectifs prétendus. Ce Marc-Albert Chaigneau, essayiste, conseil de sociétés Droits et taxes sur les produits énergétiques Les tarifs de la taxe intérieure de consommation sur les produits énergétiques applicables aux seuls produits pétroliers sont abaissés pour toutes les quantités de ces mêmes produits mises à la consommation au cours de la période qui débute le 29 septembre et qui prend fin le 30 novembre inclus. type de taxation repose d’abord sur une fiction, qui est celle imposée par la valeur légale de la monnaie. Considérer qu’un bien, un appartement de 3 pièces par exemple a vu sa valeur augmenter de 50% ou doubler en 10 ans, alors qu’il n’a profité que d’un entretien courant, sans travaux importants, ni modification substantielle de son environnement, est une erreur. Il n’apporte rien de plus, rend le même service ; en outre, pour le remplacer par un bien équivalent, il faudra débourser une somme égale à son prix actuel et non au prix d’achat antérieur. Ainsi, après avoir payé une imposition de la plus-value, le vendeur devra réemprunter pour racheter l’équivalent. Personne de raisonnable ne le fait ni ne le fera. Comme, en dehors de la taxation des plus-values, les ventes rapportent au trésor, ne serait-ce que par les droits de mutation, les transactions annulées entraînent logiquement une baisse des recettes. Par voie de conséquence, une baisse d’activité des agences immobilières, des notaires, des banques, des entreprises de bâtiment et de leur fiscalité, donc des recettes de l’État. Nous sommes au cœur de ce grand débat de la fiscalité confiscatoire, qui agite les fiscalistes et autres puristes d’affaires depuis des décennies. La thèse opposée envisage une fiscalité incitative. Elle n’a jamais connu que peu d’écho dans le débat politique, car elle se prête beaucoup moins bien, plus difficilement, aux slogans et aux idées simplistes ou populistes. Comment sortir la fiscalité de la démagogie et du populisme ? Cesser de flatter les instincts de la « populace » à la jalousie et à l’envi. Même si nous avons parfois l’impression d’y replonger, nous ne sommes plus à l’époque des démagogues athéniens ni des discours de Bossuet. Néanmoins, ce sont bien les mentalités qui restent à changer. « Faire payer les riches » est, reste et restera un slogan, aussi longtemps La Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a, le 8 mars dernier, jugé qu’en appliquant des taux réduits de TVA aux opérations relatives aux équidés, lorsque ceux-ci ne sont pas destinés à être utilisés dans la préparation des denrées alimentaires ou dans la production agricole, la République française a manqué aux obligations qui lui incombent en matière de TVA. Estimant qu’une augmentation de la TVA de 7 à 19,6% sur la vente des chevaux et les activités équestres aurait Le guide de l’immobilier À cheval sur la TVA qu’il ne sera pas tenu compte de leur avis et de leurs réactions. Aucun État n’a les moyens de contrôler et maîtriser les opérations internationales. Les soidisant mesures prises contre les paradis fiscaux ne sont, au mieux, que des écrans de fumée. La crise financière, la crise de l’euro ne pourront trouver de solution qu’après une harmonisation (qui ne sera pas une uniformisation) des fiscalités européennes. Toute réforme fiscale nécessite donc une concertation au niveau européen. Les Allemands en sont conscients et le désirent. Sans doute leur projet et leur conception sont-ils très différents des nôtres, mais l’Espagne, l’Italie et le Portugal seront sans doute plus proches de nos thèses que des leurs. La seule annonce de l’élaboration du projet aurait des effets bénéfiques sur les marchés financiers. La lancer est une mesure facile à prendre, même si sa réalisation risque d’être longue et difficile. des conséquences désastreuses, le sénateur Ladislas Poniatowski a interrogé le gouvernement sur ce qu’il comptait faire pour préserver la filière équine. Ce dernier a indiqué qu’il mettait tout en œuvre pour conforter un taux réduit pour les activités équestres. Ainsi, « il n’entend pas abroger l’article du Code des impôts fixant un taux réduit au droit d’utilisation des animaux à des fins d’activités physiques et sportives et de toutes installations agricoles nécessaires à cet effet, en vigueur depuis le 1 er janvier 2012 ». 11



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