Argent & Patrimoine n°56 jui/aoû/sep 2012
Argent & Patrimoine n°56 jui/aoû/sep 2012
  • Prix facial : 9,90 €

  • Parution : n°56 de jui/aoû/sep 2012

  • Périodicité : trimestriel

  • Editeur : Lafont Presse

  • Format : (180 x 280) mm

  • Nombre de pages : 84

  • Taille du fichier PDF : 23,5 Mo

  • Dans ce numéro : les bons choix pour gagner plus.

  • Prix de vente (PDF) : 1 €

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Argent & Patrimoine 6 ère partie : Placements immobiliers 72 Bodard construction modulaire de son revenu global. Autres conditions, proposer en meublé l’un des biens suivants : - les chambres meublées ; - les locations saisonnières ; - les chambres d’hôtes et gîtes ruraux ; - les logements situés dans les résidences de tourisme ou avec services. Par ailleurs, le statut LMNP ne concerne que l’acquisition d’un bien neuf, l’achat d’un logement en l’état futur d’achèvement, l’acquisition de propriétés achevées depuis moins de 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation et qui respectent ainsi les performances techniques en vigueur ou encore l’acquisition de biens achevés depuis minimum 15 ans qui font l’objet d’une rénovation. Le micro-foncier Parfois, plutôt que de s’engager dans de multiples casse-tête pour savoir quel est le régime à la fiscalité la plus douce... il suffit de se limiter à un revenu foncier limité. En effet, pour la location d’un logement vide, deux types de déclaration des revenus fonciers s’offrent à vous : le régime réel d’imposition ou le micro-foncier. Le guide des placements Régime simplifié, le micro-foncier est destiné aux propriétaires-bailleurs dont les revenus fonciers de l’année sont inférieurs à 15.000 €. Un régime qui s’applique sans avoir à exercer une quelconque option puisqu’il s’applique automatiquement. En effet, au moment de sa déclaration, le propriétaire porte le montant brut annuel de ses revenus fonciers sur la case prévue à cet effet sur la déclaration générale des revenus (n°2042). L’avantage ? Au moment du traitement de la déclaration, l’administration applique un abattement forfaitaire de 30% pour frais et charges et soumet au barème progressif 70% de ce revenu foncier brut. En bref, vous n’êtes imposé que sur 70% de vos revenus provenant de vos biens immobiliers. En revanche, suite à l’application du régime micro-foncier, les contribuables concernés ne peuvent plus imputer aucune charge et travaux puisqu’ils bénéficient d’un abattement forfaitaire global. En conséquence, si l’abattement vous paraît désavantageux et que vous souhaitez appliquer le régime réel d’imposition, vous devez choisir volontairement cette formule et le signaler au service des impôts. Mais attention : le choix de cette option est irrévocable pendant 3 ans. À savoir : les revenus devant être imposés selon le régime de droit commun, le micro-foncier ne peut donc pas s’appliquer dans certaines situations : loyers provenant de monuments historiques, de logements bénéficiant d’une déduction forfaitaire majorée, de biens faisant l’objet d’amortissement et de ceux situés dans les zones franches urbaines. Régime réel d’imposition Afin de vous rendre compte de l’intérêt ou non de passer au réel d’imposition, qui s’applique logiquement au-delà de 15.000 € de montant annuel brut des revenus fonciers mais qui peut être explicitement demandé dans les autres
Argent & Patrimoine 6 ère partie : Placements immobiliers cas, voici les charges éventuellement déductibles : travaux de réparation et d’entretien et d’amélioration, assurance, impôts fonciers, intérêts d’emprunt, diagnostics, syndic, frais de gestion (procédure, local téléphone, contrat, annonces, déplacement), frais de copropriété... Cette formule fiscale s’avère donc intéressante pour les petits revenus immobiliers si et seulement si les frais représentent 30% de vos revenus immobiliers bruts. Le déficit foncier Le déficit foncier, mécanisme permis par la loi des finances de 1993, est une déduction fiscale créée pour encourager les propriétaires fonciers à l’investissement locatif. Par quel biais ? Il offre aux détenteurs d’investissements locatifs l’occasion de déduire certaines charges de leurs revenus fonciers. Concrètement, on parle de perte ou « déficit » lorsque la différence entre les charges déductibles et le revenu foncier (les loyers perçus) fait apparaître un solde négatif (recettes inférieures aux charges). Cette perte s’impute sur le revenu global (y compris les salaires, rentes viagères...) dans une certaine mesure et certaines limites, l’objectif étant de limiter le revenu imposable. Les déficits fonciers sont imputables sur le revenu global des 6 années suivantes et jusqu’à 10.700 € par an. Ceux-ci ne résultent pas des intérêts d’emprunt. Est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes la fraction du déficit non imputable sur le revenu global. En général, cette fraction de déficit dépasse la limite des 10.700 € et comprend la partie correspondant aux intérêts d’emprunt. Le dispositif s’applique pour n’importe quel immeuble, qu’il soit neuf ou ancien, et quel que soit son usage locatif (principal, secondaire ou de bureau). La seule condition étant que l’immeuble en question doit être situé en France. Le bâtiment doit, en effet, être mis en Le guide des placements location nue permanente pendant une durée minimale de 3 ans au moment de la création de déficit. Les vacances entre locataires doivent être les moins longues et espacées possibles. Outre la rédaction de la déclaration n°2044, le propriétaire doit donner le détail de chaque dépense engagée et préciser l’objet des travaux. Enfin, très important : tous les justificatifs doivent être conservés ! À savoir : l’imputation du déficit peut se faire sans limitation dans les cas suivants : - pour les opérations de restauration immobilière sous le bénéfice de la loi Malraux ayant fait l’objet d’un permis de construire ou d’une déclaration de travaux avant le 1 er janvier 2009 ; - les propriétaires de monuments historiques, productifs de revenus ; - les propriétaires d’espaces naturels présentant un intérêt écologique ou paysager ; - les dépenses autres que les intérêts d’emprunt engagées en vue de la réhabilitation de locaux d’habitation situés en zone franche urbaine et payées à compter du 1 er janvier 1997. À noter : les loueurs professionnels LMP (investisseurs dont les recettes dépassent 23.000 € ou tirant 50% minimum de leurs revenus de cette activité) peuvent imputer le déficit pendant 6 ans sur le revenu global. Pour les LMNP (loueur en meublé non professionnel), l’imputation du déficit ne peut se faire que sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pendant 6 ans. 73



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