Argent & Patrimoine n°56 jui/aoû/sep 2012
Argent & Patrimoine n°56 jui/aoû/sep 2012
  • Prix facial : 9,90 €

  • Parution : n°56 de jui/aoû/sep 2012

  • Périodicité : trimestriel

  • Editeur : Lafont Presse

  • Format : (180 x 280) mm

  • Nombre de pages : 84

  • Taille du fichier PDF : 23,5 Mo

  • Dans ce numéro : les bons choix pour gagner plus.

  • Prix de vente (PDF) : 1 €

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Argent & Patrimoine Immobilier de placement 10 Revenus locatifs : comment réduire l’addition ? Par Corinne Coccetta, responsable du service immobilier d’Equance Les revenus fonciers tirés de la location classique de biens immobiliers sont de plus en plus taxés. Pour réduire l’impôt au maximum, deux solutions sont à privilégier : - le déficit foncier, tout d’abord, qui consiste à créer un passif permettant, le cas échéant, d’effacer totalement l’impôt. Ce déficit se crée par le biais d’une réalisation de travaux dont le coût va pouvoir être déduit, en premier de son revenu foncier puis à hauteur de 10.700 € sur le revenu global (salaires, revenus mobiliers) déclaré. Pour être considérés, les travaux doivent avoir été effectués et payés l’année de son imputation. Exemple : un bailleur a déclaré, au cours de l’année 2011, 30.000 € de revenu foncier (loyers diminués des charges et intérêts d’emprunt le cas échéant). Par ailleurs, son revenu global à déclarer atteint 60.000 €. Parallèlement, il a réalisé des travaux Immobilier, comme un air de 2008 À l’heure où le durcissement du contexte économique affecte la lisibilité de l’ensemble des marchés mondiaux, une seule chose apparaît aujourd’hui certaine : le super-cycle haussier de l’immobilier résidentiel amorcé en 1997 est arrivé à son terme. La FNAIM attend une baisse des prix de 5% en France en 2012, quand l’agence Standard & Poor’s anticipe un repli de 15% d’ici à 2013. Servis par une rumeur publique de plus en plus alarmiste, certains acteurs craignent des baisses encore plus brutales. La pierre a-t-elle pour autant perdu sa place de valeur refuge ? Loin de disqualifier tout projet d’investissement et de plomber un peu plus le marché, la refiscalisation de l’immobilier va accroître l’intérêt relatif de certains dispositifs non considérés comme des niches (déficit foncier, nue-propriété...) ou logeables dans des contrats d’assurancevie (SCPI), au détriment du neuf. La pierre, une valeur refuge, donc ? Elle ne le restera qu’à deux conditions : l’investissement doit être conçu dans une logique patrimoniale de long terme, indépendamment de tout espoir de plus-value à court-terme ; l’investissement doit aussi être sélectif, exigeant, à la fois en termes d’emplacement et de qualité de biens. d’amélioration de son appartement locatif, pour un montant de 40.000 €. Il va pouvoir effacer totalement ses revenus fonciers de 30.000 € et déduire, en plus, 10.000 € de son revenu global à déclarer. Il déclarera donc, au final, 50.000 € seulement. Une baisse d’impôt conséquente qui va l’aider à faire face au remboursement de son crédit travaux s’il en a souscrit un. - le démembrement de propriété, ensuite, qui permet au nu-propriétaire (propriété des murs ; l’usufruit, c’est-àdire l’utilisation des lieux, appartenant à une autre partie) de déduire les intérêts de l’emprunt, contracté pour acheter cette nue-propriété, de revenus fonciers existants. Il fait ainsi d’une pierre deux coups : il efface une partie des revenus fonciers provenant de la location d’autres biens immobiliers tout en bénéficiant d’un prix d’achat très compétitif puisque réduit entre 40 et Résidence principale : faut-il acheter ou louer ? Face au prix du mètre carré qui flambe, il semble parfois plus raisonnable d’attendre pour acquérir sa résidence principale. Mais est-ce judicieux de rester locataire si l’on dispose des moyens pour acheter ? Voici 3 bonnes raisons d’acheter : - préparer sa retraite. L’achat de la résidence principale est avant tout un acte d’anticipation qui permet une épargne « forcée ». L’accédant à la propriété constitue peu à peu son capital immobilier pour préparer sa retraite. Devenir propriétaire à 30 ou 40 ans permet de ne plus avoir de loyer à payer lorsqu’on atteint l’âge de la retraite alors que les revenus diminuent. À l’heure de la retraite, vous avez en général fini de rembourser votre prêt et vous n’avez plus de charges de logement, hormis les impôts locaux ; - la sécurité du logement. Le guide des placements 50% selon les cas. Exemple : un couple achète un appartement en nue-propriété d’une valeur de 140.000 € (valeur en pleine propriété : 233.300 €). L’usufruitier est un institutionnel, bailleur social. L’investisseur a contracté un crédit amortissable pour cet achat dont les intérêts d’emprunt représentent, en 2011, 6.400 €. Parallèlement, il a déclaré un revenu foncier fiscal, pour la location d’un autre appartement, d’un montant de 20.000 €. Il peut donc déduire ces 6.400 € et ne déclarer au titre de son revenu foncier 2011 que 13.700 €. Les 6.400 € auront ainsi échappés à la fiscalité relative au taux marginal d’imposition de l’investisseur, plus celle des prélèvements sociaux appliqués sur la totalité. Attention ! Cette déduction des intérêts d’emprunt n’est autorisée qu’aux nus-propriétaires partageant le bien avec un usufruitier, bailleur social. Être propriétaire de son logement est en effet un élément de sécurité. Les prêts consentis aujourd’hui sont souvent à échéances modulables. Cela permet, en cas de coup dur, de baisser le montant de la mensualité ou bien de reporter en fin de prêt certaines échéances. Une modularité impossible avec un bailleur. En outre, lors d’un achat immobilier, vous bénéficiez obligatoirement d’une assurance décèsinvalidité. Ainsi, en cas de décès ou d’invalidité totale et permanente, l’assurance rembourse la banque. Vos héritiers ou votre conjoint survivant n’ont plus de charges d’emprunt ; - des taux d’intérêt bas. Même si les prix de l’immobilier restent élevés, la période reste favorable à l’achat compte tenu du niveau très bas des taux d’intérêt pratiqués par les banques, autour de 3,65% sur 20 ans.
Argent & Patrimoine Marché de l’art Litiges avec l’administration fiscale Patrim Usagers ou comment l’administration présume la mauvaise foi du contribuable. En effet, il est de ces lois de finances dont on parle trop peu, ou trop... et pourtant... Et pourtant, cette 4 ème loi de finances rectificative pour 2011, votée le 28 décembre 2011, aura tenue la profession patrimoniale en haleine de par les nombreuses modifications qu’elle aura fait naître, tant en termes fiscaux qu’en termes réglementaires : contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, coup de rabot supplémentaire sur les niches fiscales, suppression de l’abattement pour durée de détention sur cession de valeurs mobilières, modification de la fiscalité applicable pour cession de la résidence principale... François Simon, président d’Agami, family office & corporate, nous livre son opinion sur le sujet. Tant de modifications qui auront fait passer un point, ô combien important, l’article 57 de la 4 ème LFR pour 2011, et l’articleL. 107 B du LPF, créé par la loi n°2011-1978 du 28 décembre 2011 – art. 57, sous silence. Si l’on s’en conforme à la traditionnelle lecture de l’article, voici en substance ce que l’on y apprend : « Le système Patrim Usagers, dans le respect des dispositions de l’articleL. 135 B du LPF, permet à toute personne physique faisant l’objet d’une procédure d’expropriation ou d’une procédure de contrôle portant sur la valeur d’un bien immobilier ou faisant état de la nécessité d’évaluer la valeur vénale d’un bien immobilier pour la détermination de l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune ou des droits de mutation à titre gratuit peut obtenir, par voie électronique, communication des éléments d’information relatifs aux mutations à titre onéreux de biens immobiliers comparables intervenues dans un périmètre et pendant une période déterminés et qui sont utiles à la seule appréciation de la valeur vénale du bien concerné […]. La circonstance que le prix ou l’évaluation d’un bien immobilier ait été déterminé sur le fondement d’informations obtenues en application du présent article ne fait pas obstacle au droit de l’administration de rectifier ce prix ou cette évaluation suivant la procédure contradictoire prévue à l’articleL. 55 ». La procédure Patrim Usagers devrait ainsi permettre, aux Le guide des placements François Simon, président d’Agami, family office & corporate contribuables d’accéder à des informations pertinentes pour déterminer la valeur de leurs biens immobiliers soumis à l’ISF. Ainsi en va-t-il de ce qu’il faut lire et de ce qui a été précisé après son adoption à l’Assemblée. Qu’en est-il, cependant, de ce qu’il faut comprendre de cet article, et des conséquences ? « Patrim Usagers, procédure pour laquelle plusieurs personnes travaillent déjà probablement à temps plein au ministère de l’Économie, des Finances et de l’Industrie, pourra être utilisée comme une procédure de contrôle des valeurs déclarées à l’ISF. De ce fait, l’administration aura toute latitude pour juger d’une éventuelle sousévaluation du patrimoine immobilier lors de la déclaration annuelle d’ISF ». Tous ces éléments nous amènent à nous poser la question suivante : le contribuable, selon le fameux adage « nul n’est censé ignorer la loi », sera-t-il présumé de mauvaise foi ? Il semblerait que oui, auquel cas il s’exposera à une majoration de l’impôt dû de 40% ainsi qu’au délai de reprise de l’administration, soit 6 ans depuis la modification de ce délai par la loi TEPA du 21 août 2008. La mise en place de ce système, prévue pour le dernier trimestre 2012, correspondant peu ou prou à la période de dépôt des déclarations de l’impôt de solidarité sur la fortune, nous laisse donc fortement présager un système par lequel l’administration fiscale compte remédier à la sous-valorisation historique de l’immobilier à l’ISF et présumer la mauvaise foi du contribuable. 11



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